En resumen
- Con un inmueble de Bs 500.000, gastos de compra de Bs 15.000 y alquiler de Bs 3.000 al mes, la rentabilidad bruta es de 6,6 % al año.
- El IT grava el alquiler bruto al 3 %: sobre Bs 33.000 cobrados en 11 meses son Bs 990 al año.
- Después de gastos e IT quedan Bs 26.010 al año: una rentabilidad neta de 5,05 %, unos Bs 5 de cada Bs 100 invertidos.
- Recuperarías la inversión en unos 19,8 años, sin contar subidas del alquiler ni del valor del inmueble.
¿Cómo se calcula la rentabilidad neta de un alquiler en Bolivia?
La rentabilidad neta es lo que te queda al año, después de gastos e impuestos, dividido por lo que pusiste en el inmueble. Siempre sale menor que la bruta, que solo compara el alquiler con el precio.
Esta página es solo para Bolivia. El Impuesto a las Transacciones (IT) grava el alquiler de bienes con el 3 % sobre el ingreso bruto, según la Ley 843 del SIN. Son estimaciones: tu caso real puede variar.
Cómo usar la calculadora
- Precio de compra y gastos de compra: notaría, Derechos Reales, impuesto de transferencia y comisiones. Juntos son tu inversión total.
- Alquiler mensual: lo que te paga el inquilino.
- Gastos del propietario al año: mantenimiento, seguro y administración.
- Cómo declaras el alquiler: solo IT, o IT e IUE si llevas contabilidad. Mira el detalle del IT en la calculadora de IT en Bolivia.
En Opciones avanzadas puedes cambiar los meses sin inquilino (por defecto, 1), el valor del terreno y las alícuotas.
Fórmula
Alquiler cobrado = alquiler mensual × (12 − meses vacíos) Inversión total = precio + gastos de compra IT = alquiler cobrado × 3 % IUE (solo con contabilidad) = (alquiler − gastos − depreciación) × 25 % Te queda = alquiler cobrado − gastos − IT − IUE Rentabilidad bruta = alquiler cobrado ÷ precio Rentabilidad neta = te queda ÷ inversión total
La depreciación del edificio es del 2,5 % al año sobre el precio sin el terreno (DS 24051). No sale de tu bolsillo, pero baja la base del IUE.
Ejemplo
Compras un inmueble de Bs 500.000 con Bs 15.000 de gastos de compra (inversión de Bs 515.000) y lo alquilas en Bs 3.000 al mes, con un mes vacío al año. Pagas Bs 6.000 de gastos y declaras solo el IT.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Alquiler cobrado (11 meses) | Bs 33.000 |
| Gastos del propietario | −Bs 6.000 |
| Resultado antes de impuestos | Bs 27.000 |
| IT (3 %) | −Bs 990 |
| Te queda al año | Bs 26.010 |
La rentabilidad bruta es de 6,6 %. Antes de impuestos, la neta es de 5,24 % y después, de 5,05 %. Dicho fácil: de cada Bs 100 invertidos, te quedan unos Bs 5 al año. El IT equivale a 3 % del alquiler cobrado, Bs 3 de cada Bs 100. Recuperarías la inversión en unos 19,8 años.
Qué impuestos entran
El IT se paga sobre el ingreso bruto, sin restar gastos. Para el IUE, con contabilidad, se descuentan los gastos y la depreciación, y se aplica el 25 %. Con terreno de Bs 150.000, la depreciación del ejemplo sería de Bs 8.750 al año; revisa su cálculo en depreciación de un inmueble alquilado.
La calculadora no incluye el IVA ni el RC-IVA, ni la compensación del IUE pagado contra el IT. Si tu caso los tiene, consulta al SIN.
Errores comunes
- Mirar solo la rentabilidad bruta. Sin gastos ni impuestos, el número se ve mejor de lo que es.
- Olvidar los gastos de compra. Suben la inversión y bajan la rentabilidad.
- Contar 12 meses de alquiler. Casi siempre hay meses vacíos. Mira su peso en vacancia y rentabilidad.
- Restar gastos del IT. Se calcula sobre el ingreso bruto.
- Ignorar la cuota del crédito. Si compras con préstamo, mira cuánto te prestan en crédito hipotecario o en el préstamo personal.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es una buena rentabilidad neta por alquilar en Bolivia?
No hay un número único. Compárala con otras opciones que conozcas y con el riesgo de meses vacíos. La calculadora da la cifra de tu caso; la decisión es tuya.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta divide el alquiler del año por el precio. La neta divide lo que te queda, tras gastos e impuestos, por el precio más los gastos de compra.
¿El IT permite restar gastos?
No. Se calcula sobre el ingreso bruto devengado. Solo el IUE, con contabilidad, descuenta gastos y depreciación.
¿Por qué se resta la depreciación solo del IUE?
Porque es un gasto contable del edificio, no un pago. Baja la base del IUE, pero no cambia el dinero que te queda.
¿Incluye la ganancia por vender el inmueble?
No. Solo calcula el rendimiento por alquilar, sin subidas de valor.
¿Cuántos meses vacíos pongo?
Con 1 al año tienes una buena referencia. Si tu zona rota mucho, sube la cifra y mira cuánto cae la rentabilidad.