En resumen
- Con un inmueble de Q800,000, gastos de compra de Q40,000 y un alquiler de Q5,000 al mes, la rentabilidad bruta es de 6.88 % al año.
- En Guatemala el ISR del alquiler es el 10 % de la renta menos el 30 % de gastos: en la práctica, el 7 % del alquiler, unos Q3,850 al año en este ejemplo.
- Después de gastos, IUSI e ISR quedan Q43,950 al año: una rentabilidad neta de 5.23 %, unos 5 quetzales de cada 100 invertidos.
- Recuperarías la inversión en unos 19.1 años, sin contar la subida del alquiler ni del valor del inmueble.
¿Cómo se calcula la rentabilidad neta de un alquiler en Guatemala?
La rentabilidad neta es lo que te queda al año, después de gastos, IUSI e ISR, dividido por lo que pusiste en el inmueble. Siempre es menor que la rentabilidad bruta, que solo compara el alquiler con el precio.
Esta página es solo para Guatemala y para personas individuales que alquilan un inmueble de forma ocasional. El impuesto sigue la Ley de Actualización Tributaria (Decreto 10-2012). Son estimaciones: tu situación real puede variar.
Cómo usar la calculadora
- Precio de compra y gastos de compra: escritura, registro, timbres y otros gastos. Juntos son tu inversión total. Calcula los gastos en gastos de compraventa.
- Alquiler que cobras al mes: lo que te paga el inquilino.
- Gastos del propietario al año: mantenimiento, administración y seguro que pagas tú.
- IUSI al año: calcúlalo en la calculadora del IUSI.
En Opciones avanzadas puedes poner los meses sin inquilino (por defecto, 1), indicar si puedes comprobar tus gastos con facturas y cambiar el 30 % y el 10 % si la ley cambia.
Fórmula
Alquiler cobrado = alquiler mensual × (12 − meses sin inquilino) Inversión total = precio + gastos de compra Base del ISR = alquiler cobrado − 30 % del alquiler cobrado ISR = base × 10 % Te queda = alquiler cobrado − gastos − IUSI − ISR Rentabilidad bruta = alquiler cobrado ÷ precio Rentabilidad neta = te queda ÷ inversión total
Ejemplo
Compras un inmueble de Q800,000 con Q40,000 de gastos de compra (inversión total de Q840,000) y lo alquilas en Q5,000 al mes, con un mes sin inquilino al año. Pagas Q6,000 de gastos y Q1,200 de IUSI.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Alquiler cobrado (11 meses) | Q55,000 |
| Gastos del propietario | −Q6,000 |
| IUSI | −Q1,200 |
| Resultado antes de ISR | Q47,800 |
| Gastos que la ley deja restar (30 %) | Q16,500 |
| Base del ISR | Q38,500 |
| ISR (10 %) | −Q3,850 |
| Te queda al año | Q43,950 |
La rentabilidad bruta es de 6.88 %. Antes de ISR, la neta es de 5.69 % y después, de 5.23 %. Dicho fácil: de cada 100 quetzales invertidos, te quedan unos 5 al año. El ISR equivale al 7 % del alquiler: 7 de cada 100 quetzales cobrados. Recuperarías la inversión en unos 19.1 años, sin contar la subida del alquiler ni del valor del inmueble.
Cómo tributa el alquiler en Guatemala
El alquiler de un inmueble es una renta del capital inmobiliario (artículo 84), siempre que comerciar con inmuebles no sea tu actividad habitual. La ley no te pide facturas para descontar gastos: te deja restar el 30 % del alquiler (artículo 88, numeral 2) y aplica el 10 % a lo que queda (artículo 92).
Si tus gastos comprobados pasan del 30 %, puedes pedir que se reste el gasto real, con la declaración jurada correspondiente. La calculadora lo hace si marcas que puedes comprobarlos. Por prudencia, el IUSI no se cuenta como gasto comprobado.
El ISR del alquiler se paga mes a mes. Mira el detalle del pago en la calculadora de ISR por alquiler.
Errores comunes
- Mirar solo la rentabilidad bruta. Sin gastos, IUSI ni ISR, el número se ve mejor de lo que es.
- Olvidar los gastos de compra. Escritura, registro y timbres suben la inversión y bajan la rentabilidad.
- Contar 12 meses de alquiler. Casi siempre hay meses sin inquilino. Mira cuánto pesan en vacancia y rentabilidad.
- Olvidar el IUSI. Es un gasto fijo cada año aunque el inmueble esté vacío.
- Mezclar alquiler y venta. La ganancia al vender tiene otro cálculo, en ganancias de capital.
Si compras con crédito, la cuota cambia el resultado: usa la calculadora de crédito hipotecario.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto rinde alquilar un inmueble en Guatemala?
Depende del precio, del alquiler y de los gastos. Esta calculadora te da la cifra de tu caso. Compárala con otras opciones que conozcas y con el riesgo de tener el inmueble vacío.
¿Qué diferencia hay entre la rentabilidad bruta y la neta de un alquiler guatemalteco?
La bruta divide el alquiler del año por el precio. La neta divide lo que te queda, después de gastos, IUSI e ISR, por el precio más los gastos de compra.
¿Por qué el ISR del alquiler es el 7 % y no el 10 %?
Porque la ley te deja restar el 30 % del alquiler como gastos y el 10 % se calcula sobre el 70 % restante. Eso es el 7 % del alquiler cobrado.
¿Puedo restar mis gastos reales del ISR?
Sí, si compruebas gastos que pasen del 30 % del alquiler, se resta el gasto real. Si no, se usa el 30 %. Ojo: tus gastos reales siempre bajan lo que te queda; lo que cambia con la prueba es solo la base del ISR.
¿Qué pasa si el inmueble está vacío varios meses?
Baja el alquiler cobrado y con él el ISR, pero el IUSI y los gastos siguen. Cambia los meses sin inquilino en las opciones avanzadas para verlo.
¿Esta rentabilidad incluye lo que gano al vender mi inmueble en Guatemala?
No. Solo calcula el rendimiento por alquilar. La venta tiene su propia regla y su propia calculadora.