En resumen
- Con la tabla nueva del IUSI, los inmuebles de vivienda, uso residencial o mixto pagan 0 por millar: están exentos, sea cual sea su valor.
- Los inmuebles comerciales y de otros usos pagan 3 por millar hasta Q500,000, 6 por millar hasta Q1,000,000 y 9 por millar por encima, sobre el valor completo, como se aplica en la práctica.
- Un local comercial de Q300,000 paga Q900 de IUSI al año, cuatro cuotas de Q225; con la tabla anterior pagaba Q2,700.
- Con la tabla anterior, una vivienda de Q400,000 pagaba un 9 por millar: Q3,600 al año.
Cómo se calcula el IUSI en Guatemala
El IUSI (Impuesto Único sobre Inmuebles) es el impuesto anual que pagas por ser dueño de un terreno o una construcción en Guatemala. Se calcula multiplicando el valor inscrito del inmueble por una tasa por millar, es decir, por cada 1,000 quetzales de valor. Un 3 por millar es un 0.3 %: Q3 por cada Q1,000.
Con la reforma del Decreto 18-2026, la tabla cambia: entra en vigor 90 días después de su publicación (28-8-2026), es decir, hacia el 26 de noviembre de 2026. Hasta entonces se sigue cobrando con la tabla anterior. Los inmuebles de vivienda, uso residencial o mixto quedan exentos: pagan 0 por millar. Los comerciales y de otros usos pagan entre 3 y 9 por millar, según su valor. Un local comercial de Q300,000 paga Q900 al año.
Esta calculadora solo sirve para Guatemala. En otros países existe un impuesto parecido con otro nombre, como el impuesto predial en México o Colombia, o el IBI en España.
Cómo usar la calculadora
- Valor inscrito del inmueble. Es el valor del terreno y de la construcción que tiene registrado la municipalidad o el Ministerio de Finanzas en tu matrícula fiscal. Aparece en tu recibo del IUSI. No es el precio al que podrías vender la casa.
- Para qué se usa. Elige «Vivienda o uso mixto» si es tu casa, aunque tengas un pequeño negocio en ella. Elige «Comercial u otro uso» para locales, oficinas, bodegas y demás.
En las opciones avanzadas puedes cambiar a la tabla anterior del Decreto 15-98, para revisar lo que pagabas antes o un cobro atrasado. La calculadora te enseña siempre las dos cifras para que veas la diferencia.
Tabla del IUSI nueva y anterior
La tabla nueva, del Decreto 18-2026 (publicado en el Diario de Centro América el 28 de agosto de 2026, con las tasas en vigor 90 días después, hacia el 26 de noviembre de 2026):
| Uso del inmueble | Valor inscrito | Tasa |
|---|---|---|
| Vivienda, uso residencial o mixto | Cualquier valor | 0 por millar (exento) |
| Comercial y otros usos | Hasta Q500,000 | 3 por millar |
| Comercial y otros usos | De Q500,000.01 a Q1,000,000 | 6 por millar |
| Comercial y otros usos | Más de Q1,000,000 | 9 por millar |
La tabla anterior, del artículo 11 de la Ley del IUSI (Decreto 15-98), igual para todos los usos:
| Valor inscrito | Tasa |
|---|---|
| Hasta Q2,000 | Exento |
| De Q2,000.01 a Q20,000 | 2 por millar |
| De Q20,000.01 a Q70,000 | 6 por millar |
| Más de Q70,000 | 9 por millar |
Fórmula del IUSI
IUSI al año = valor inscrito × tasa por millar ÷ 1,000 Cuota trimestral = IUSI al año ÷ 4
- Valor inscrito: el que tiene registrado tu inmueble en la matrícula fiscal.
- Tasa por millar: la del tramo en el que cae el valor, según la tabla. La ley da la escala de tasas por valor inscrito; las municipalidades y los ejemplos publicados aplican la tasa del tramo al valor completo, y así lo calcula esta herramienta: un local de Q750,000 paga 6 por millar sobre los Q750,000. Si tu recibo difiere, consulta a tu municipalidad.
- ÷ 4: el IUSI se paga en cuatro cuotas trimestrales.
Ejemplo: tu inmueble con cada tabla
Con los valores de ejemplo de la calculadora, una vivienda de Q400,000, el IUSI con la tabla nueva es Q0. Con la tabla anterior pagaba 9 por millar: Q400,000 × 9 ÷ 1,000 = Q3,600 al año, o Q900 cada trimestre.
| Inmueble | Tabla anterior | Tabla nueva |
|---|---|---|
| Vivienda de Q400,000 | Q3,600.00 | Q0.00 |
| Local comercial de Q300,000 | Q2,700.00 | Q900.00 |
| Local comercial de Q750,000 | Q6,750.00 | Q4,500.00 |
| Local comercial de Q1,500,000 | Q13,500.00 | Q13,500.00 |
Los inmuebles comerciales con valor de Q20,000.01 a Q1,000,000 pagan menos que antes. Los de hasta Q20,000 pagan algo más (3 por millar, cuando antes eran exentos hasta Q2,000 y 2 por millar hasta Q20,000). Los de más de Q1,000,000 pagan lo mismo: el 9 por millar. Por ejemplo, un local de Q15,000 pagaba Q30 y ahora paga Q45; uno de Q50,000 pagaba Q300 y ahora paga Q150.
Qué cambia con la reforma del IUSI
- La vivienda deja de pagar. Desde que entre en vigor la reforma (hacia el 26 de noviembre de 2026), los inmuebles de vivienda, uso residencial o mixto tienen una tasa de 0 por millar. El artículo que fija la tasa de 0 por millar no pone un límite de viviendas por dueño, pero los considerandos del decreto hablan de vivienda habitual; si tienes más de una vivienda, confírmalo en tu municipalidad.
- Tramos más altos para lo comercial. Antes, todo lo que pasaba de Q70,000 pagaba el 9 por millar. Ahora el 9 por millar empieza en Q1,000,000.
- Servicios sin condiciones. Las municipalidades no pueden condicionar el agua, la recolección de basura o el alumbrado al pago del IUSI.
- Lo pendiente. Las cuotas de antes de la reforma se calculan con la tabla anterior, y todavía no hay un criterio oficial publicado sobre cómo se clasifica el uso mixto. Si tu caso no está claro, pregunta en tu municipalidad.
La información oficial de la reforma la publicó la Agencia Guatemalteca de Noticias, y el texto del decreto está en el Diario de Centro América.
Cuánto pesa el IUSI en lo que gana un local
Si alquilas un local comercial, el IUSI es un gasto fijo que baja tu rentabilidad. Un local de Q750,000 que se alquila en Q4,000 al mes pierde Q4,500 al año en IUSI: algo más de un mes de renta. Para hacer las cuentas completas, usa la calculadora de rentabilidad del alquiler. Si estás pensando en comprar casa, suma los gastos de compra de vivienda y compara con la calculadora de comprar o alquilar.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el IUSI en Guatemala?
Multiplica el valor inscrito de tu inmueble por la tasa por millar que le toca y divide entre 1,000. Un local comercial de Q300,000 paga 3 por millar: Q900 al año.
¿Ya no se paga IUSI por la vivienda?
Con el Decreto 18-2026, los inmuebles de vivienda, uso residencial o mixto pagan 0 por millar a partir de que entre en vigor la reforma, hacia el 26 de noviembre de 2026 (90 días después de su publicación del 28-8-2026). Hasta entonces se cobra con la tabla anterior, y las cuotas de antes se calculan con ella.
¿Cuánto IUSI paga un local comercial?
El 3 por millar hasta Q500,000, el 6 por millar hasta Q1,000,000 y el 9 por millar por encima, siempre sobre el valor completo.
¿Qué es el valor inscrito del inmueble?
Es el valor del terreno y la construcción registrado en la matrícula fiscal de la municipalidad o del Ministerio de Finanzas. Aparece en tu recibo del IUSI.
¿Cada cuánto se paga el IUSI?
En cuatro cuotas trimestrales al año. Con un IUSI de Q900 al año, cada cuota es de Q225. Confirma las fechas de pago y si puedes adelantar cuotas en tu municipalidad.
¿Qué pasa si tengo un negocio en mi casa?
La reforma pone el uso mixto con la vivienda, a 0 por millar. Como aún no hay un criterio oficial sobre qué cuenta como uso mixto, confírmalo en tu municipalidad.