En resumen
- Con una casa heredada valorada en 200.000 € y 6.000 € de gastos de herencia, vender hoy por 260.000 € deja 245.225 € tras pagar 10.275 € de IRPF.
- Alquilada a 900 € al mes, la misma casa da 7.533,90 € netos el primer año, tras 566,10 € de IRPF.
- Con esos datos y un 3 % anual, a 10 años vender hoy e invertir da 329.561,89 € y alquilar y vender al final da 374.148,89 €.
- El resultado cambia mucho con el alquiler, el precio de venta y la rentabilidad que supongas: son estimaciones, no promesas.
Vender o alquilar una vivienda heredada: cómo se compara
Para decidir entre vender o alquilar una vivienda heredada hay que comparar el dinero que tendrás al final del mismo plazo en cada caso. Vendiendo hoy cobras el precio, pagas el IRPF de la ganancia y la plusvalía municipal, e inviertes el resto. Alquilando, cobras rentas cada año, pagas IRPF por ellas y vendes al final.
Esta página es solo para España. Si lo que buscas es el detalle de los impuestos de una venta, mira la calculadora de vender una vivienda heredada.
Cómo usar la calculadora
- Escribe el valor de la vivienda en la herencia y lo que pagaste por la herencia (sucesiones, notaría, registro).
- Pon tu parte si hay más herederos.
- Escribe el precio al que la venderías hoy y el alquiler mensual.
- Elige los años y la rentabilidad neta que supones para el dinero invertido.
- En opciones avanzadas ajusta tu tipo de IRPF, los gastos de venta, la plusvalía, los meses sin inquilino, la revalorización y la reducción del alquiler.
Cómo se calcula
La ganancia al vender es el precio menos los gastos de venta y la plusvalía municipal, menos lo que te costó la herencia (valor más gastos e impuestos). Esa ganancia tributa en la base del ahorro, con la escala del artículo 66 de la Ley del IRPF.
| Tramo de ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
El alquiler es rendimiento del capital inmobiliario. Se restan los gastos y la amortización del 3 % de la construcción, y al rendimiento neto positivo se le aplica la reducción. Después tributa a tu tipo de IRPF. Al vender al final, lo amortizado baja el coste de compra y sube la ganancia.
vender hoy = (precio − gastos − plusvalía) − IRPF de la ganancia, invertido durante los años alquilar = alquileres netos reinvertidos + (precio final − gastos − plusvalía − IRPF)
Ejemplo
Heredas una casa valorada en 200.000 €, con 6.000 € de gastos de herencia. Puedes venderla por 260.000 €, con 3.000 € de gastos de venta y 1.500 € de plusvalía. O alquilarla por 900 € al mes, con 1.800 € de gastos al año. Comparas 10 años con un 3 % anual.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ganancia si vendes hoy | 49.500,00 € |
| IRPF de vender hoy | 10.275,00 € |
| Te quedan hoy | 245.225,00 € |
| IRPF del alquiler el primer año | 566,10 € |
| Alquiler neto el primer año | 7.533,90 € |
| Vender hoy e invertir, a 10 años | 329.561,89 € |
| Alquilar y vender al final, a 10 años | 374.148,89 € |
Con esos datos, alquilar deja unos 44.586,99 € más. Si el alquiler fuera mucho menor o la casa se revalorizara menos, la cuenta cambiaría.
Qué conviene tener en cuenta
- Una pérdida al vender no paga IRPF, pero tampoco se compensa aquí con otras rentas.
- Si vas a vivir en la casa, hay otras reglas (vivienda habitual); esta página no las calcula.
- Para el alquiler existen reducciones distintas según el contrato; cámbialas en opciones avanzadas.
- La rentabilidad del dinero invertido es una hipótesis: pon la que te parezca prudente, ya con impuestos.
- Los gastos de mantenimiento, los impagos y los periodos vacíos pueden ser mayores que los supuestos.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor vender o alquilar una casa heredada?
Depende de los números. Con esta calculadora ves el dinero final de cada camino con tus datos. Un alquiler alto respecto al precio y una casa que se revaloriza favorecen alquilar; un precio de venta alto y una buena rentabilidad favorecen vender.
¿Qué impuestos pago si vendo la vivienda heredada?
IRPF por la ganancia (precio menos lo que te costó la herencia con sus gastos) y la plusvalía municipal. El impuesto de sucesiones se pagó al heredar y suma al coste de compra.
¿Cuánto tributa el alquiler de una vivienda heredada?
El rendimiento neto (alquiler menos gastos y amortización) se reduce según el artículo 23, apartado 2: la calculadora usa un 50 % por defecto, que puedes cambiar si tu contrato tiene otra reducción. Lo que queda suma a tu base general y tributa a tu tipo de IRPF.
¿Qué pasa si somos varios herederos?
Cada uno tributa por su parte. Pon tu porcentaje en «Tu parte de la vivienda».
¿Puedo cambiar la reducción del alquiler?
Sí, en opciones avanzadas. Las condiciones cambian según la fecha del contrato; consulta la Ley del IRPF o la Agencia Tributaria.