Qué índice toca según la fecha del contrato
En un contrato de vivienda firmado desde el 26 de mayo de 2023, el IRAV es el límite de la subida; en uno anterior, manda lo que diga el contrato, con la salvedad que explica la sección siguiente. Esa fecha es la de entrada en vigor de la Ley 12/2023, que añadió a la Ley de Arrendamientos Urbanos la disposición adicional undécima: el INE define un índice de referencia que se fija como límite a los efectos del artículo 18. Ese índice es el IRAV.
El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos añade que la renta solo se actualiza en cada aniversario del contrato y en los términos pactados.
| Fecha de firma del contrato | Qué índice manda |
|---|---|
| Desde el 26 de mayo de 2023 | El IRAV es el máximo. Si el contrato dice IPC, se aplica el IPC sin pasarse del IRAV. Sin cláusula de actualización, no hay actualización |
| Antes de esa fecha | El régimen que tenía el contrato al firmarse, normalmente lo pactado, casi siempre con el IPC. El real decreto-ley de la sección siguiente los limita también al IRAV |
En ningún contrato se actualiza la renta por defecto: si el contrato no dice nada de actualizarla, no sube, sea cual sea el índice. Y si el contrato prevé actualizar pero no dice con qué índice, el texto del artículo 18.1 que está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 manda usar el IRAV; sin ese cambio, el índice por defecto es el Índice de Garantía de Competitividad.
Qué pasa con los contratos anteriores y con el decreto pendiente
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado el 7 de octubre y en vigor desde el día siguiente, reescribe el artículo 18.1 para que el IRAV sea el tope de toda actualización, y cambia la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023 para que también los contratos firmados antes de esa ley se actualicen con ese límite.
Un real decreto-ley tiene que convalidarlo el Congreso. Si no lo convalida, queda derogado y se pierden sus cambios: ya pasó con el Real Decreto-ley 26/2026, que decía lo mismo y que el Congreso derogó por un acuerdo publicado el 2 de octubre de 2026. Por eso, para un contrato anterior a la Ley de Vivienda, la respuesta tiene dos caminos:
- Si el decreto se convalida, el IRAV también es el límite de tu actualización: sube el índice pactado, pero nunca más que el IRAV.
- Si no se convalida, vuelve la regla anterior: se aplica el índice que pone tu contrato, casi siempre el IPC, y si no dice cuál, el Índice de Garantía de Competitividad.
El decreto añade, en su disposición final sexta, una regla extraordinaria para las actualizaciones que toquen entre su entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027: si la renta supera el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia, no se aplica ningún incremento, y en los demás casos sube lo que pacten las partes y, si no hay nuevo pacto, no más de un 2 %. Esa regla solo vale mientras el decreto siga en vigor.
Antes de actualizar o aceptar una subida, mira en el BOE el texto vigente del artículo 18 y de la disposición transitoria cuarta, y si el decreto consta como convalidado o derogado. Lo que cuenta es la fecha en la que toca actualizar.
Qué es el IRAV y en qué se diferencia del IPC
El IRAV es un índice del INE, el Instituto Nacional de Estadística, hecho para limitar la subida de los alquileres. Se define como el valor más bajo entre la variación anual del IPC, la variación anual del IPC subyacente y una tasa media ajustada, según la nota informativa del INE. Como es el mínimo de los tres, nunca es mayor que el IPC y a menudo es menor. El INE lo publica cada mes desde enero de 2025, el mismo día que el IPC.
El IPC mide cuánto han subido los precios de lo que consume una familia, en general. El IRAV parte de él, pero pone un freno. Por eso, con el mismo contrato, una cláusula «según el IPC» puede dar una subida menor si el IRAV es más bajo. Para ver el último IRAV oficial, mira la página de IRAV hoy, y para el IPC, la de último IPC.
Cómo se aplica la actualización
La actualización es una por año, y tiene unas reglas que valen igual con IRAV que con IPC:
- Se hace en el aniversario del contrato, nunca antes, y solo si el contrato lo prevé.
- Se usa el último índice publicado ese día. Si tu contrato se actualiza el día 20, el mes de referencia es el último que el INE ya haya publicado.
- Hay que avisar por escrito, con el porcentaje que se aplica. Vale una nota en el recibo del mes anterior.
- La renta nueva se paga desde el mes siguiente al aviso, no antes ni con efecto retroactivo. Si te avisan tarde, no te reclaman los meses pasados.
- El inquilino puede pedir la certificación del INE del índice aplicado.
Ejemplo: alquiler de 800 € con IPC y con IRAV
Un inquilino paga 800 € al mes. En el aniversario del contrato, el IPC es del 3 % y el IRAV, del 2 %. Los índices son de ejemplo: los reales los publica el INE cada mes.
| Qué índice se aplica | Subida | Renta nueva | Subida al mes | Al año |
|---|---|---|---|---|
| IPC del 3 % (sin tope) | 24 € | 824 € | 24 € | 288 € |
| IRAV del 2 % (como máximo) | 16 € | 816 € | 16 € | 192 € |
| Diferencia | 8 € | 8 € | 8 € | 96 € |
Si el contrato dice «IPC», el propietario puede aplicar el IPC hasta el límite que marca el IRAV: aquí, el 2 %, es decir, 816 €. Si dice «IPC más un punto», el 4 % superaría el IRAV: también se queda en 816 €. En la calculadora de arriba lo ves con el IPC del 3 % y un tope del 2 % en «Opciones avanzadas»: la renta pasa de 800 € a 816 €. Pon tus cifras.
Si quieres repetir la cuenta durante varios años, la calculadora para actualizar el alquiler encadena las subidas, y la de gastos de alquilar una vivienda te dice cuánto dinero necesitas al entrar a vivir de alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si mi contrato dice IPC y se firmó después de la ley?
Se aplica el IPC, pero con el IRAV como techo. Si el IPC es del 3 % y el IRAV del 2 %, la renta sube un 2 %. Y si el contrato pactara una subida menor que el IRAV, sube solo lo pactado, porque el IRAV es un máximo y no una obligación de subir.
¿Qué índice se usa si mi contrato no dice cuál?
Si el contrato prevé una actualización pero no detalla el índice, el texto del artículo 18.1 vigente desde el 8 de octubre de 2026 dice que se usa el IRAV; si el decreto que lo introdujo no se convalida, vuelve el Índice de Garantía de Competitividad. Y si el contrato no habla de actualizar la renta, no se actualiza: la renta se queda igual durante todo el contrato, hasta que se renueve.
¿Puedo reclamar si me han subido el alquiler más que el IRAV?
Si el contrato está sujeto al límite del IRAV, la parte de la subida que lo supere no se puede exigir, y puedes reclamar lo que hayas pagado de más. Guarda el aviso y los recibos, pide el índice al INE y habla con una asociación de consumidores o un abogado. Si tu contrato es anterior a la ley, lo primero es saber qué norma se le aplica en la fecha de actualización.
¿El IRAV vale para un alquiler de local o de temporada?
No en un local ni en otros usos distintos de vivienda: el IRAV es un límite para contratos de arrendamiento de vivienda, y esos otros se actualizan como pacten las partes, normalmente con el IPC. Los alquileres de temporada o de vivienda temporal tienen reglas propias que el Real Decreto-ley 29/2026 ha cambiado, y que dependen de que se convalide: mira el texto vigente de la Ley de Arrendamientos Urbanos antes de aplicar nada.