En resumen
- Un leasing habitacional de un inmueble de $ 300.000.000, con el 70 % financiado, a 15 años, al 12,5 % E.A. y con una opción de compra del 10 %, tiene un canon de $ 2.437.289 al mes.
- Esa opción de compra de $ 30.000.000 baja el canon en $ 60.989 al mes frente a pagar todo en cuotas ($ 2.498.278), pero se paga de golpe al final.
- En ese ejemplo pagas en total $ 558.711.984 con la cuota inicial, y los intereses suman $ 258.711.984.
- En Colombia la primera cuota del leasing habitacional para vivienda familiar no puede pasar del 40 % de los ingresos del hogar: aquí hacen falta $ 6.093.222 al mes.
¿Qué es el leasing habitacional?
El leasing habitacional es un contrato en el que una entidad compra el inmueble que eliges y te lo entrega para que lo uses y pagues un canon (una cuota) cada mes. Al final del plazo puedes quedarte con el inmueble pagando la opción de compra. Hasta ese momento, el inmueble es de la entidad.
Esta calculadora es solo para Colombia. Te dice cuánto sería el canon, cuánto pagas en total y si cabe en tus ingresos. Es una estimación: el valor exacto depende de tu contrato.
¿Cómo se calcula el canon?
El canon es una cuota fija en pesos, como la de un crédito, con una diferencia: una parte de lo financiado no se paga en cuotas, sino al final con la opción de compra. Por eso el canon es más bajo que la cuota de un crédito igual.
Los pasos son:
- Lo que financia la entidad es el valor del inmueble por el porcentaje financiado. El resto es tu cuota inicial.
- La tasa efectiva anual (E.A.) se pasa a tasa mensual.
- Se calcula la cuota fija que paga, mes a mes, lo financiado menos el valor presente de la opción de compra.
- El total que pagas es la cuota inicial, más todos los cánones, más la opción de compra.
Cómo usar la calculadora
- Valor del inmueble. El precio que figura en el contrato.
- Parte que financia el leasing. Lo que pone la entidad. El resto lo pones tú al firmar.
- Plazo. Entre 1 y 30 años.
- Tasa del leasing (E.A.). La tasa efectiva anual que te ofrece la entidad.
- Opción de compra. Lo que pagas al final, como porcentaje del valor del inmueble. No puede ser mayor que lo financiado.
- Ingresos del hogar al mes. Puedes sumar los de tu pareja o un familiar que firme contigo.
En los campos avanzados puedes cambiar el máximo del canon sobre tus ingresos, que por defecto es el 40 % de la norma.
Ejemplo
Un inmueble de $ 300.000.000, con el 70 % financiado, a 15 años, al 12,5 % E.A. y con una opción de compra del 10 %:
- Lo que financia el leasing: $ 210.000.000. La cuota inicial que pones tú: $ 90.000.000.
- Canon mensual: $ 2.437.289, fijo durante los 15 años.
- Cánones en total: $ 438.711.984. Más la opción de compra de $ 30.000.000 al final.
- Total pagado, con la cuota inicial: $ 558.711.984. Los intereses y el costo financiero suman $ 258.711.984.
- Después del primer año, todavía debes $ 205.362.525 de lo financiado.
Con ingresos de $ 8.000.000 al mes, el canon se lleva el 30,5 %.
La opción de compra
La opción de compra es el pago final que te da el inmueble. Cuanto más alta, más baja el canon, porque pagas menos en cuotas. En el ejemplo, sin opción de compra el canon sería de $ 2.498.278 y con ella baja $ 60.989 al mes.
Ojo: ese ahorro no es gratis. La opción de compra la pagas de una vez al final, y mientras tanto sigues pagando intereses sobre ella. Si el contrato te da un subsidio familiar de vivienda en leasing, el decreto dice que se destina a reducir el valor de la vivienda o a pagar la opción de compra. Esta calculadora no lo incluye.
El límite del 40 % de tus ingresos
El Decreto 1077 de 2015, en su artículo 2.1.11.1 (con la redacción del Decreto 583 de 2025), dice que la primera cuota no puede pasar del 40 % de los ingresos familiares, y que esto vale también para el leasing habitacional de vivienda familiar. De cada 100 pesos que ingresa tu hogar, el canon no debería llevarse más de 40.
La calculadora te dice el ingreso mínimo que necesitas. En el ejemplo, el canon de $ 2.437.289 pide ingresos de al menos $ 6.093.222 al mes. Tu entidad puede exigir un margen mayor.
Qué no incluye
- Los seguros de incendio y terremoto, y el de vida, que suelen sumarse al canon.
- Comisiones, impuesto predial y gastos de escrituración.
- El subsidio familiar de vivienda.
- Cánones que suben con la UVR o el IPC, o una tasa variable. Aquí el canon es fijo en pesos. Para ver cómo funciona la UVR, usa la calculadora de crédito de vivienda en UVR o pesos.
Preguntas frecuentes
¿El canon es lo mismo que la cuota de un crédito?
No del todo. Se parece, pero el canon es un pago por usar el inmueble que será tuyo solo si pagas la opción de compra. Además, como una parte se paga al final, el canon mensual sale más bajo que la cuota de un crédito por el mismo valor.
¿Qué pasa si no pago la opción de compra?
El inmueble no pasa a ser tuyo. Lo que ocurre depende de lo que diga tu contrato, así que léelo con calma antes de firmar y pregunta a la entidad.
¿Puedo sumar los ingresos de mi pareja o un familiar para el límite del leasing?
Sí, si firma el contrato contigo y es tu cónyuge o compañero permanente, o un pariente cercano (hasta el segundo grado de consanguinidad, primero de afinidad o único civil). Así define la norma los ingresos familiares. En la calculadora escribe la suma de los ingresos de todos los que firman.
¿Por qué el total pagado es mucho mayor que el valor del inmueble?
Porque pagas intereses durante todo el plazo. En el ejemplo, con un inmueble de $ 300.000.000, pagas $ 558.711.984 en total. Un plazo más corto baja los intereses, aunque sube el canon.
¿Puedo adelantar cánones o pagar el leasing antes de tiempo?
Depende del contrato. Para ver cuánto ahorrarías abonando de más, mira la calculadora de amortización anticipada.
¿Mi canon será igual al que sale aquí?
Es una estimación con los datos que escribes. El canon real lo fija tu contrato y puede incluir seguros y comisiones. Compáralo siempre con la oferta por escrito de la entidad.
Fuente oficial
- Decreto 1077 de 2015, art. 2.1.11.1 (Decreto Único Reglamentario del sector Vivienda).