En resumen
- Con 4 habitaciones a 450 al mes y una ocupación del 90 %, alquilar por habitaciones deja 13.040 al año tras gastos; entero a 1.300 con un 95 % de ocupación deja 12.420.
- La diferencia a favor de las habitaciones es de 620 al año, unos 51,67 al mes, y la rentabilidad neta sale al 5,82 % frente al 5,65 %.
- En ese ejemplo, las habitaciones solo compensan si se ocupan al menos un 87,13 % del año; por debajo, rinde más alquilar entero.
¿Compensa alquilar por habitaciones o entero?
Alquilar por habitaciones compensa cuando la suma de las rentas, ya descontados los vacíos y los gastos extra, supera lo que dejaría alquilar el inmueble entero. En el ejemplo de esta página, sí compensa, pero por poco: 620 al año.
Cada habitación se alquila por separado, así que cobras más renta en total. A cambio, pagas más gastos (agua, luz, internet, limpieza), cambias más veces de inquilino y tienes más huecos vacíos. La calculadora pone todo en la misma cuenta.
Cómo usar la calculadora
- Habitaciones y renta: cuántas alquilas y cuánto cobras por cada una al mes.
- Ocupación: de cada 100 días del año, los que están alquiladas. Con un 90 %, pierdes unas semanas al año. Sé prudente.
- Renta entero: lo que cobrarías por alquilar todo el inmueble a un solo inquilino.
- Agua, luz, internet y limpieza: gastos mensuales que asumes tú en el modelo por habitaciones.
- Gastos fijos y precio: los gastos que pagas igual en los dos casos y el precio del inmueble, para calcular el porcentaje.
En las opciones avanzadas puedes cambiar la ocupación del alquiler entero, los cambios de inquilino al año y su coste, los gastos de compra y el mobiliario de las habitaciones.
Fórmula
Neto por habitaciones = habitaciones × renta × 12 × ocupación
− (suministros + limpieza) × 12 − gastos fijos − cambios × coste
Neto entero = renta entero × 12 × ocupación − gastos fijos
Diferencia = neto por habitaciones − neto entero
Rentabilidad neta = neto ÷ (precio + gastos de compra [+ mobiliario])
La rentabilidad neta es el beneficio de un año entre lo que has invertido. Es la idea de rentabilidad de la inversión que explica la SEC de EE. UU.
Ejemplo
Un inmueble de 200.000, con 20.000 de gastos de compra y 4.000 de mobiliario:
| Concepto | Por habitaciones | Entero |
|---|---|---|
| Ingresos al año | 19.440 | 14.820 |
| Gastos al año | 6.400 | 2.400 |
| Neto al año | 13.040 | 12.420 |
| Rentabilidad neta | 5,82 % | 5,65 % |
Los 19.440 salen de 4 habitaciones a 450, 12 meses y un 90 % de ocupación. Los gastos de 6.400 son 3.600 de agua, luz, internet y limpieza (300 al mes), 2.400 de gastos fijos y 400 de cambios de inquilino (4 cambios a 100). La diferencia es de 620 al año.
Costes que se suelen olvidar
- Suministros: en el entero los paga el inquilino; por habitaciones, casi siempre tú.
- Cambios de inquilino: cada salida trae limpieza, anuncio y días sin cobrar.
- Mobiliario: hay que amueblar cada habitación y las zonas comunes.
- Tu tiempo: gestionar varios inquilinos lleva más horas. No sale en la cuenta, pero cuenta.
- Normas locales: algunas ciudades regulan el alquiler por habitaciones. Consulta las de tu zona.
Ocupación mínima para que compense
Es el porcentaje de ocupación con el que ambos modelos dejan lo mismo. En el ejemplo es un 87,13 %. Con un 90 % ganas poco margen; si bajas a 85 %, el entero gana.
También puedes mirarlo en renta: con un 90 % de ocupación, necesitas cobrar unos 436 por habitación para igualar al entero. La calculadora muestra los dos datos y una tabla con distintas ocupaciones.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el coliving y en qué se diferencia de alquilar habitaciones?
El coliving es vivir en un espacio compartido con zonas comunes y servicios incluidos (internet, limpieza, suministros). Alquilar habitaciones es la versión sencilla: cada persona tiene su cuarto y comparte el resto. La cuenta de esta página sirve para las dos.
¿Qué ocupación debo poner?
Una prudente. Si no tienes datos, prueba con un 90 % y mira la tabla con otros valores. Los suministros se pagan aunque haya habitaciones vacías, así que el vacío duele más que en el entero.
¿Incluye impuestos e hipoteca?
No. El resultado es el neto antes de impuestos y sin hipoteca. Si tienes hipoteca, compara con el apalancamiento positivo; para la deuda sobre el valor del inmueble, mira el loan to value.
¿Por qué rinde más el entero si cobro más por habitación?
Porque los gastos y los vacíos también suben. Con pocas habitaciones llenas o una renta baja por cuarto, la suma no llega al alquiler entero.
¿Puedo usarla fuera de mi país o con otra moneda?
Sí, las cuentas son iguales en cualquier moneda. Lo que cambia son las normas del alquiler y los impuestos: no los incluimos, consúltalos en tu país. Para otros usos del inmueble, mira la rentabilidad del alquiler y el alquiler vacacional.
¿Cuánto me puedo fiar del resultado en mi caso?
Es una estimación con los datos que escribes. Cambia la ocupación, la renta y los gastos para ver cuánto margen tienes antes de decidir.