En resumen
- Una vivienda de 200.000 alquilada por 1.000 al mes da una rentabilidad bruta del 6 %: 12.000 al año entre el precio.
- Con un mes sin inquilino, 5 % de mantenimiento y 1.370 de gastos fijos al año, el beneficio es de 9.080 y la rentabilidad neta antes de impuesto, del 4,54 %.
- Con un impuesto del 20 % sobre ese beneficio (1.816), la neta baja al 3,63 %: de cada 10 puntos de la bruta, algo más de 6 llegan a tu bolsillo.
- No hay cifras oficiales comunes de gastos ni de impuestos: cambian por país y por caso, así que conviene poner los tuyos.
Rentabilidad bruta y neta: qué es cada una
La rentabilidad bruta es lo que cobrarías de alquiler en un año entre el precio de la vivienda. La neta es lo que te queda de verdad, una vez restados los meses sin inquilino, los gastos y el impuesto, entre ese mismo precio.
Con los valores de ejemplo, una vivienda de 200.000 alquilada por 1.000 al mes tiene una bruta del 6 % y una neta, después de impuesto, del 3,63 %. Por el camino se pierden más de 2 puntos de los 6.
Esta calculadora no solo da las dos cifras: te enseña cuántos puntos quita cada paso, para que veas dónde se pierde más.
Cómo usar la calculadora
- Precio de compra. Si quieres contar los gastos de compra, súmalos aquí.
- Alquiler al mes. Lo que cobras (arriendo o renta, según tu país).
- Meses sin inquilino al año. Entre un inquilino y el siguiente suele haber algún mes vacío.
- Comunidad, impuestos del inmueble y seguros. Los gastos fijos que pagas aunque no haya inquilino.
En Opciones avanzadas puedes cambiar el mantenimiento, la gestión y el impuesto sobre el beneficio. Todos son porcentajes de ejemplo: ponlos según tu país.
Cómo se pasa de la bruta a la neta
Bruta = alquiler × 12 ÷ precio Cobrado = alquiler × (12 − meses vacíos) Beneficio = cobrado − gestión − mantenimiento − gastos fijos Impuesto = beneficio × tipo (solo si el beneficio es positivo) Neta = (beneficio − impuesto) ÷ precio
La gestión y el mantenimiento son un porcentaje de lo que cobras. Los gastos fijos son la comunidad por 12, más los impuestos del inmueble y los seguros del año. Cada paso se mide en puntos: su importe entre el precio.
Ejemplo con cifras redondas
Vivienda de 200.000, alquiler de 1.000 al mes, un mes sin inquilino, mantenimiento del 5 %, comunidad de 60 al mes, impuestos del inmueble de 400 y seguros de 250 al año, e impuesto del 20 %:
| Paso | Importe al año | Qué pasa |
|---|---|---|
| Alquiler de 12 meses | 12.000 | Bruta: 6 % |
| Mes sin inquilino | −1.000 | Quita 0,5 puntos |
| Mantenimiento | −550 | 5 % de lo cobrado |
| Gastos fijos | −1.370 | 720 de comunidad, 400 y 250 |
| Beneficio | 9.080 | Neta antes de impuesto: 4,54 % |
| Impuesto del 20 % | −1.816 | Quita 0,91 puntos |
| Te quedan | 7.264 | Neta: 3,63 % |
De cada 10 puntos de la bruta, algo más de 6 llegan a tu bolsillo. Cobrado son 11.000: 12.000 menos el mes vacío.
Qué suele pesar más
- Los gastos fijos. Comunidad, impuestos del inmueble y seguros se pagan con inquilino o sin él. En el ejemplo son la mayor partida antes del impuesto.
- Los meses vacíos. Un mes al año resta algo más del 8 % del alquiler. Dos meses restan casi un 17 %.
- El impuesto. Cambia mucho entre países. Si tu caso no paga impuesto sobre el alquiler, pon 0 y verás la neta antes de impuesto.
- La gestión. Si pagas a alguien que lleve el alquiler, un 8 o 10 % de lo cobrado cambia bastante la cuenta. Si lo llevas tú, déjala en 0.
Para ver con más detalle el efecto de los meses vacíos, usa la calculadora de vacancia y rentabilidad del alquiler. Para sumar cap rate e hipoteca, la rentabilidad del alquiler.
Límites del cálculo
- Sin hipoteca. La rentabilidad es sobre el precio completo. Si compras con deuda, mira la calculadora de hipoteca.
- Sin subidas. No sube el alquiler ni los gastos con la inflación ni cuenta lo que suba o baje el precio de la vivienda.
- Gastos de ejemplo. Cambian por país y ciudad, y una reforma grande o un impago no están incluidos.
- Impuesto simple. Es un porcentaje sobre el beneficio. Las deducciones y los tramos de cada país no están: consulta la norma de tu país.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta divide el alquiler de un año entre el precio y no descuenta nada. La neta descuenta antes los meses vacíos, los gastos y, si quieres, el impuesto. Con los valores de ejemplo, 6 % frente a 3,63 %.
¿Cómo se calcula la rentabilidad neta de un alquiler?
Se resta del alquiler cobrado la gestión, el mantenimiento y los gastos fijos, y el resultado se divide entre el precio. En el ejemplo: 9.080 entre 200.000 son un 4,54 % antes de impuesto.
¿Cuánto baja la rentabilidad por el impuesto?
Depende del tipo que pagues. Con un 20 % sobre 9.080 son 1.816 al año, unos 0,91 puntos. Si no pagas impuesto sobre el alquiler, pon 0.
¿Qué gastos hay que contar en un alquiler?
Comunidad, impuestos del inmueble, seguros, mantenimiento y, si la usas, la gestión. También los meses sin inquilino, aunque no sean un gasto: son alquiler que no cobras.
¿Qué es una buena rentabilidad neta?
No hay una cifra oficial. Depende del país, del riesgo y de lo que ganarías con otras opciones. Usa la calculadora para comparar tu vivienda con otra con los mismos criterios.
¿Sirve para alquilar en cualquier país con esta cuenta de bruta a neta?
Sí, la cuenta es la misma. Los gastos y el impuesto son de ejemplo: cámbialos por los de tu país y elige tu moneda arriba. No es asesoría fiscal ni de inversión.