En resumen
- Con 1.000 de alquiler, 5 % sin cobrar y 250 de gastos, la renta neta es de 700 al mes.
- Con un DSCR de 1,25, la cuota máxima es de 560 al mes y, al 5 % a 25 años, la deuda máxima ronda los 95.794.
- Si el inmueble vale 150.000 y el banco financia hasta el 70 %, limita la renta: la deuda sería el 64 % del valor.
- Con un DSCR de 1,5 la deuda baja a unos 79.828: más margen exigido, menos deuda.
Qué es el DSCR y por qué limita la deuda
El DSCR (ratio de cobertura del servicio de la deuda) mide cuántas veces la renta neta de un inmueble cubre la cuota de la deuda. Un DSCR de 1 significa que la renta justo paga la cuota. Un DSCR de 1,25 significa que sobra una cuarta parte: por cada 1,25 que entra, 1 va a la cuota.
Muchos bancos usan este ratio, con su propio mínimo, cuando financian un inmueble para alquilar. Ese mínimo, y el porcentaje del valor que financian, los decide cada entidad. Por eso aquí son datos que puedes cambiar, no cifras oficiales. Para una guía general sobre cuánta hipoteca puedes afrontar, tienes la del regulador de consumo de EE. UU..
Cómo se calcula la deuda máxima
Se hace en cuatro pasos:
renta neta = alquiler x (1 - parte sin cobrar) - gastos cuota máxima = renta neta / DSCR deuda por renta = cuota máxima / cuota por unidad de deuda deuda por valor = valor del inmueble x % máximo financiable
La «cuota por unidad de deuda» sale del interés mensual y del número de meses, con cuota constante. Con 5 % anual y 25 años, cada 1.000 prestados cuestan unas 5,85 al mes.
La deuda máxima es la menor de las dos: la que aguanta la renta y la que permite el valor del inmueble.
Ejemplo con cifras redondas
Cobras 1.000 al mes. Cuentas un 5 % del año sin inquilino o sin cobrar, así que el alquiler efectivo es 950. Los gastos (comunidad, impuestos del inmueble, seguros y mantenimiento) son 250 al mes.
- Renta neta: 950 − 250 = 700 al mes.
- Con un DSCR de 1,25: cuota máxima = 700 / 1,25 = 560 al mes.
- Al 5 % a 25 años: deuda por renta = 560 / 0,585 % = 95.794.
- Si el inmueble vale 150.000 y se financia hasta el 70 %: límite por valor = 105.000.
La deuda máxima es 95.794, que es el 64 % del valor. Pondrías unos 54.206 de entrada. Aquí manda la renta.
Fíjate en cómo cambia con el DSCR que exija el banco:
| DSCR | Cuota máxima | Deuda por renta |
|---|---|---|
| 1 | 700 | 119.742 |
| 1,25 | 560 | 95.794 |
| 1,5 | 467 | 79.828 |
Con un DSCR de 1 la renta permitiría 119.742, pero el límite sobre el valor, 105.000, pasaría a mandar.
Qué pesa más: la renta o el valor del inmueble
Hay dos límites y se aplica el más bajo:
- Limita la renta. El inmueble rinde poco para el precio. Aunque el banco financie hasta el 70 %, la cuota que cubre la renta con el margen exigido da una deuda menor. Tendrás que poner más entrada.
- Limita el valor. El inmueble rinde mucho para su precio o el tipo es bajo. La renta aguantaría más deuda, pero el banco no financia más de su porcentaje máximo.
- Empate. Los dos límites dan lo mismo. La calculadora lo dice aparte.
Si dejas el valor en 0, solo se aplica el límite de la renta.
Qué mueve el resultado
- El interés. Cuanto más alto, menos deuda. Con los mismos datos, a un interés de 7 % la deuda por renta baja a unos 79.233, y a 3 % sube a unos 118.091.
- El plazo. Más años significan una cuota menor por unidad de deuda y, por tanto, más deuda posible. A 20 años serían unos 84.854; a 30, unos 104.318.
- Los gastos y la parte sin cobrar. Cada unidad que bajas de la renta neta resta deuda de forma directa, multiplicada por unas 137 con estos datos.
La calculadora te muestra dos tablas para ver estos cambios sin tocar los campos.
Límites del cálculo
- Usa cuota constante con pagos mensuales. Una deuda con otro sistema o con interés variable cambiaría el resultado.
- No incluye comisiones de apertura, seguros de la deuda ni impuestos.
- Los gastos que escribes son estimados. Si los subestimas, la deuda máxima sale demasiado alta.
- Cada banco define la renta neta a su manera. Algunos descuentan más gastos o aplican un alquiler más bajo al estimar.
- Es una herramienta educativa, no asesoría financiera ni una oferta de ningún banco.
Preguntas frecuentes
¿Qué mínimo de DSCR exige un banco para financiar un inmueble alquilado?
Depende de cada entidad, del país y del tipo de inmueble. Es habitual ver mínimos por encima de 1, como 1,25, pero no hay una cifra oficial única. Pregunta a tu banco y escribe su dato.
¿El DSCR es lo mismo que la rentabilidad del alquiler?
No. La rentabilidad compara la renta con el precio. El DSCR compara la renta neta con la cuota de la deuda. Para ver la rentabilidad, usa la calculadora de rentabilidad de alquiler.
¿Qué pasa si la cuota que ya pago es mayor que la cuota máxima?
Entonces tu DSCR real es menor que el mínimo exigido. Puedes comprobar el déficit o superávit mensual con la calculadora de cuota de hipoteca frente a renta.
¿Compensa endeudarse hasta el máximo?
Esta calculadora solo dice cuánta deuda cabe, no si conviene pedirla. Para comparar el rendimiento del inmueble con el coste de la deuda, mira el apalancamiento positivo en inmuebles.
¿Por qué no sale ninguna deuda?
Si los gastos y la parte sin cobrar se comen todo el alquiler, la renta neta es cero o negativa y no queda margen para una cuota. Baja los gastos o sube el alquiler.