En resumen
- Si compras una vivienda de 250.000 € y das 25.000 € de arras, el 10 % del precio, y te echas atrás, pierdes los 25.000 €.
- Si se echa atrás el vendedor, debe devolverte las arras duplicadas: 50.000 €, es decir, tus 25.000 € más otros 25.000 €.
- Si se firma la escritura, las arras se restan del precio y te quedan por pagar 225.000 €.
- Esta regla es del artículo 1454 del Código Civil y vale para arras penitenciales; solo para España.
¿Qué pasa con las arras si te echas atrás?
Si tú compras y te echas atrás, pierdes las arras. Si vende otra persona y se echa atrás, te devuelve el doble. Así lo dice el artículo 1454 del Código Civil: el contrato "podrá rescindirse allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas". Esta calculadora es solo para España.
Las arras son una cantidad que el comprador da al vendedor como señal al reservar la vivienda. Suele ser entre el 5 % y el 10 % del precio. Si todo sigue adelante, se descuenta del precio al firmar.
Cómo se calcula
Con arras penitenciales, que son las habituales, se usan estas cuentas:
Comprador que desiste: pierde A Vendedor que desiste: devuelve 2 × A Si se firma: resto = P − A
- A son las arras entregadas.
- P es el precio de la vivienda.
Cuando desiste el vendedor, tú ya habías puesto A. Recibes 2A, así que ganas A de más.
Cómo usar la calculadora
- Escribe el precio de la vivienda.
- Escribe las arras que ya has dado.
- Elige quién se echa atrás o si se firma la escritura.
- En opciones avanzadas, elige si son penitenciales o confirmatorias. Si no estás seguro, deja penitenciales.
Ejemplo
Compras una vivienda por 250.000 € y entregas 25.000 € de arras.
| Caso | Importe |
|---|---|
| Arras sobre el precio | 10 % |
| Te echas atrás: pierdes | 25.000,00 € |
| El vendedor se echa atrás: te devuelve | 50.000,00 € |
| De más sobre lo que diste | 25.000,00 € |
| Se firma: queda por pagar | 225.000,00 € |
De cada 100 € del precio, 10 € son arras.
Arras penitenciales, confirmatorias o penales
No todas las arras funcionan igual. Depende de lo que diga el contrato.
- Penitenciales: permiten desistir pagando el precio de hacerlo. Es lo que prevé el artículo 1454.
- Confirmatorias: son un anticipo del precio. No hay desistimiento libre. Quien incumple puede tener que cumplir o resolver el contrato con daños, según el artículo 1124 del Código Civil.
- Penales: el contrato fija una consecuencia por incumplir, que puede sumarse a otras.
Si el contrato no aclara el tipo, lo decide quien interpreta el contrato según lo escrito. Por eso conviene leerlo con calma. Esta calculadora solo da cifras exactas con arras penitenciales.
Un ejemplo sencillo con un caso distinto: una vivienda de 200.000 € con 1.000 € de arras. Esas arras son el 0,5 % del precio. Si el comprador desiste, pierde 1.000 €; si desiste el vendedor, devuelve 2.000 €; y si se firma, quedan por pagar 199.000 €. Cuanto más pequeñas son las arras, menos cuesta echarse atrás, y por eso importa fijar bien la cantidad al firmar.
También conviene saber que las cifras de esta página son orientativas. Un acuerdo escrito distinto, una condición pactada o una decisión de un juzgado pueden cambiar el resultado. La calculadora no sustituye la lectura del documento que firmaste.
Qué conviene revisar en el contrato
- Que ponga con claridad si las arras son penitenciales o confirmatorias.
- Cuánto se entrega y cómo se descuenta del precio.
- Hasta qué fecha se puede firmar la escritura.
- Que figure si hay condiciones, como la concesión de la hipoteca.
Para ver los gastos que vienen después, mira la calculadora de gastos de vender una vivienda o la de impuestos de la compraventa.
Preguntas frecuentes
¿Pierdo las arras si no me dan la hipoteca?
Depende de lo que diga el contrato. Si pone una condición de financiación, puedes recuperarlas. Si no la pone, el vendedor puede quedárselas.
¿Cuánto se suele dar de arras?
Lo habitual es entre el 5 % y el 10 % del precio. En una vivienda de 250.000 € son entre 12.500 € y 25.000 €.
¿El vendedor puede quedarse las arras y vender a otro?
Solo si el comprador es quien desiste. Si es el vendedor quien vende a otro, debe devolver el doble al comprador.
¿Se descuentan las arras del precio?
Sí, si la compra sigue adelante. Las arras son un pago a cuenta, y en la escritura solo se paga el resto.
¿Qué diferencia hay entre arras y reserva?
La reserva suele ser una cantidad pequeña que se devuelve si se cancela. Las arras tienen la consecuencia del artículo 1454. Mira cómo se llama en tu documento.