En resumen
- Con 2.500 € netos al mes y 150 € de otras deudas, una cuota de hasta el 35 % de tus ingresos deja 725 € para la hipoteca.
- A 30 años y un 3 % de interés, 725 € al mes dan una hipoteca máxima de 171.962,30 € y una vivienda de hasta 214.952,88 €.
- Para esa compra necesitas 64.485,86 € ahorrados: 42.990,58 € de entrada y unos 21.495,29 € de impuestos y gastos.
- En España la ley no fija un porcentaje de ingresos: cada banco evalúa tu solvencia y el 35 % es solo una referencia habitual.
¿Cuánto me prestan de hipoteca con mi sueldo?
Te prestan la cantidad cuya cuota, sumada a tus otras deudas, no pase de una parte de tus ingresos netos. Como referencia habitual en España, los bancos aceptan que todas tus cuotas ocupen hasta un 35 % de tus ingresos netos al mes. Con 2.500 € netos y 150 € de otras deudas, quedan 725 € para la hipoteca.
Esa cuota se convierte en capital con el plazo y el interés. Después se mira un segundo límite: los ahorros. Tienes que pagar la entrada y los gastos de la compra de tu bolsillo. La calculadora toma el más bajo de los dos límites.
Solo para España. La ley española no fija un porcentaje máximo de ingresos ni de financiación. Cada banco hace su propio estudio. Aquí el 35 %, el 80 % y el 10 % de gastos son estimaciones que puedes cambiar en «Opciones avanzadas».
Cómo usar la calculadora
- Ingresos netos al mes: lo que cobras después de impuestos. Si compráis dos, suma los dos sueldos. Si no sabes tu neto, usa el sueldo bruto a neto.
- Otras deudas al mes: cuotas de préstamos, coche o tarjetas. El alquiler no cuenta, porque lo dejarás al comprar.
- Ahorros para la compra: sirven para la entrada y para los impuestos y gastos.
- Plazo e interés (TIN): más años bajan la cuota y suben lo que te prestan.
- Opciones avanzadas: parte de ingresos para deudas (35 %), parte del precio que presta el banco (80 %) y gastos de la compra (10 %).
Qué mira el banco para darte la hipoteca
La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario obliga al banco a evaluar tu solvencia antes de prestarte (art. 11). Debe valorar tu empleo, tus ingresos de ahora y los previsibles, tus ahorros, tus gastos fijos y las deudas que ya tienes. No puede basarse solo en el valor de la vivienda. El Banco de España supervisa que los bancos cumplan este procedimiento. Puedes leer la guía del Banco de España sobre la contratación de la hipoteca y el texto de la Ley 5/2019 en el BOE.
En la práctica el banco mira también tu tipo de contrato, tu antigüedad en el trabajo y tu edad, porque el plazo suele acabar antes de la jubilación. Estos factores pueden bajar la cifra de esta calculadora.
Fórmula
cuota máxima = ingresos × porcentaje − otras deudas hipoteca por sueldo = cuota máxima ÷ factor factor = i ÷ (1 − (1 + i)^−N) precio por sueldo = hipoteca ÷ parte que presta el banco precio por ahorros = ahorros ÷ (entrada en % + gastos en %)
Aquí i es el interés anual dividido entre 12 y N son los meses del plazo. El precio máximo es el menor de los dos precios.
Ejemplo
Ingresos netos de 2.500 €, otras deudas de 150 €, ahorros de 70.000 €, 30 años, TIN del 3 %, 35 % de ingresos, 80 % de financiación y 10 % de gastos.
| Concepto | Resultado |
|---|---|
| Cuota máxima | 725,00 € |
| Hipoteca máxima | 171.962,30 € |
| Precio máximo de la vivienda | 214.952,88 € |
| Entrada (20 %) | 42.990,58 € |
| Impuestos y gastos (10 %) | 21.495,29 € |
Necesitas 64.485,86 € ahorrados y te sobran 5.514,14 €. Aquí el límite es el sueldo. Si solo tuvieras 40.000 € ahorrados, el límite serían los ahorros: comprarías una vivienda de hasta 133.333,33 €, con una hipoteca de 106.666,67 € y una cuota de 449,71 €.
Cómo conseguir que te presten más
- Reduce otras deudas. Cancelar una cuota de 150 € al mes sube la cuota disponible en 150 € y la hipoteca máxima en unos 35.600 € a 30 años y al 3 %.
- Alarga el plazo. A 40 años el sueldo daría hasta 202.522,78 € de hipoteca, pero pagarías muchos más intereses.
- Suma un segundo sueldo. Con dos titulares se suman los ingresos y las deudas de ambos.
- Ahorra más para la entrada. Si los ahorros son tu límite, cada 1.000 € extra permiten comprar unos 3.333 € más de vivienda con estos porcentajes.
- Compara ofertas. Un interés más bajo sube lo que te prestan. Mira el euríbor de hoy y los tipos de interés de las hipotecas.
Para afinar el ahorro necesario según tu comunidad, usa la calculadora de entrada y ahorro para comprar vivienda y la de gastos de comprar una vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje del sueldo puedo dedicar a la hipoteca?
No hay un porcentaje fijado por ley. Como referencia habitual, los bancos aceptan que las cuotas de todas tus deudas sumen hasta un 35 % de tus ingresos netos. Algunos son más estrictos y otros más flexibles.
¿Cuánto me prestan con 1.500 € netos al mes?
Con el 35 % y sin otras deudas, la cuota máxima es de 525 €. A 30 años y un 3 % de interés da una hipoteca de unos 124.524,43 €. Escribe tus datos para ver tu cifra exacta.
¿Me prestan el 100 % del precio de la vivienda?
Lo habitual es que el banco preste hasta el 80 % y que tú pongas el 20 % restante más los gastos. Hay entidades que prestan más en casos concretos. Cambia la parte financiada en las opciones avanzadas.
¿Cuenta el alquiler como deuda?
No. Si vas a dejar de pagar alquiler al comprar, no lo pongas en «otras deudas». Sí cuentan las cuotas de préstamos, coche y tarjetas.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca?
El banco paga la notaría, el registro, el gestor y el impuesto de la escritura de la hipoteca. Tú pagas la tasación, además de los impuestos de la compra, según el Banco de España.
¿Esta cifra es lo que me van a conceder?
No. Es una estimación. El banco hace su estudio de solvencia con tu contrato, tu historial de deudas y sus propios criterios.