En resumen
- Una vivienda de 85 m² en un edificio de 1.700 m² útiles tiene un coeficiente del 5 %, es decir, 50 milésimas.
- Con un coeficiente del 5 % y 24.000 € de gastos al año, pagas 1.200,00 € al año, 100,00 € al mes.
- De cada 100 € de gasto común pagas tantos euros como tu coeficiente: con un 5 %, 5 €.
- La cuota se refiere a centésimas del inmueble y la fija el título constitutivo (arts. 3 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal).
¿Cómo se calcula el coeficiente de participación?
Tu coeficiente es el porcentaje que representa tu vivienda sobre el total del edificio. Si tienes 85 m² útiles y el edificio suma 1.700 m², tu coeficiente es del 5 % (50 milésimas). Solo para España.
El artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que cada vivienda o local tiene una cuota referida a centésimas del inmueble. Esa cuota sirve de módulo para repartir cargas y beneficios.
Cómo usar la calculadora
- Qué quieres hacer: calcularlo con metros, o usar el coeficiente que ya tienes en la escritura.
- Superficie de tu vivienda y del edificio: en metros útiles.
- Gastos de la comunidad en un año: el presupuesto ordinario de todos los vecinos.
- Opciones avanzadas: un factor de ponderación y la superficie ponderada total, si el título corrige los metros por emplazamiento o uso.
Fórmula
coeficiente (%) = superficie de tu vivienda × ponderación / superficie total × 100 parte anual = gastos del año × coeficiente / 100 parte mensual = parte anual / 12
Las milésimas son el coeficiente por 10: un 5 % son 50 milésimas.
Ejemplo
Vivienda de 85 m² en un edificio de 1.700 m², con 24.000 € de gastos al año:
| Dato | Resultado |
|---|---|
| Coeficiente | 5 % |
| Milésimas | 50 |
| Parte anual | 1.200,00 € |
| Parte mensual | 100,00 € |
De cada 100 € de gasto común pagas 5 €.
Qué fija la ley
- Art. 3: la cuota se expresa en centésimas y no cambia por las mejoras o los daños de cada vivienda.
- Art. 5: el título constitutivo fija la cuota. Para ello se toma como base la superficie útil, el emplazamiento, la situación y el uso previsible de los servicios comunes.
- Art. 9.1.e: los gastos generales se pagan según esa cuota o según lo especialmente establecido en el título.
La cuota solo se cambia por los acuerdos que prevén los artículos 10 y 17. Por eso el resultado de aquí es una estimación: manda la cifra de tu escritura.
Cómo se reparte en la práctica
Cada año la junta de propietarios aprueba el presupuesto de gastos generales: limpieza, ascensor, portería, seguro del edificio y administración. Ese total se divide entre todos según la cuota de cada vivienda, local o garaje. Si tu coeficiente es del 3 %, pagas el 3 % del total, sin importar cuánto uses cada servicio.
El recibo mensual suele ser una doceava parte de tu parte anual. Si el presupuesto sube, tu cuota sube en la misma proporción, aunque tu coeficiente siga igual. Compara siempre el resultado con el recibo que te pasa el administrador y, si no coinciden, pídele el detalle del reparto.
Errores habituales
- Usar metros construidos para tu vivienda y útiles para el edificio. Usa la misma medida en los dos.
- Olvidar garajes, trasteros y locales al sumar el total del edificio.
- Pensar que una reforma dentro de tu vivienda sube tu coeficiente: no lo cambia.
- Aplicar el coeficiente general a un gasto con reparto especial, como el ascensor en los bajos.
Para repartir una obra puntual, mira la calculadora de derrama. Para el ahorro obligatorio, el fondo de reserva.
Preguntas frecuentes
¿En qué documento figura la cuota de mi vivienda?
En la escritura de compra, en el título constitutivo de la comunidad o en el recibo que te pasa el administrador.
¿Qué diferencia hay entre coeficiente y milésimas?
Es el mismo dato con otra escala. Un 2,5 % son 25 milésimas. Dividiendo entre 10 las milésimas, sale el porcentaje.
¿Los metros construidos o los útiles?
La ley habla de superficie útil como base (art. 5). Pero el título puede haber corregido esa base con otros factores, así que tu escritura manda.
¿Puede cambiar mi coeficiente?
Solo por acuerdo de todos los propietarios, laudo o resolución judicial, según los artículos 5, 10 y 17 de la ley. Una mejora en tu vivienda no lo altera.
¿Todos los gastos se reparten por coeficiente?
No. Los generales sí, salvo que el título fije otra cosa. Los servicios que se pueden individualizar, como el agua de cada vivienda, se pagan por uso.
¿Cuánto es el coeficiente si el edificio tiene dos viviendas iguales?
Un 50 % cada una, siempre que midan lo mismo y no haya otros elementos con cuota.