En resumen
- En España, si adelantas o cancelas un crédito hipotecario variable, el banco no puede cobrarte más del 0,15 % de lo que adelantas en los 5 primeros años.
- Con la opción de 3 años en una variable el máximo es del 0,25 %; en una fija es del 2 % los 10 primeros años y del 1,5 % después.
- Con 20.000 € adelantados en una variable de 5 años, a los 24 meses de firmar, la comisión máxima es de 30,00 € y entregas 20.030,00 € en total.
- Esperar 36 meses para no pagar esos 30,00 € te costaría unos 2.100 € de intereses: en casos así suele compensar adelantar ya.
¿Cuánto cobran por el pago anticipado de un crédito hipotecario?
Como máximo, el 0,15 % de lo que adelantas si tu crédito es variable y llevas menos de 5 años, y el 2 % si es fijo y llevas menos de 10. Es un tope: el banco puede cobrar menos o nada. Esta página es solo para España y para contratos firmados desde el 16 de junio de 2019.
El pago anticipado (o amortización anticipada) es devolver al banco capital antes de tiempo. Puede ser parcial, si adelantas una parte, o total, si cancelas todo el crédito. La ley permite hacerlo en cualquier momento. El contrato puede pedirte un aviso previo, pero no de más de un mes.
Aquí no calculamos cuántos intereses ahorras. Para eso tienes la calculadora de amortización parcial. Esta responde a otra duda: ¿adelanto ya y pago la comisión, o espero a que baje?
Límites de la comisión según el tipo de crédito
La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, en su artículo 23, fija estos máximos sobre el capital que adelantas:
| Tipo de crédito | Cuándo | Comisión máxima |
|---|---|---|
| Variable, opción de 5 años | Los 5 primeros años | 0,15 % |
| Variable, opción de 3 años | Los 3 primeros años | 0,25 % |
| Fija o tramo fijo | Los 10 primeros años | 2 % |
| Fija o tramo fijo | Después de 10 años | 1,5 % |
| Variable | Pasado ese plazo | Ninguna |
En una variable, tu contrato recoge una de las dos opciones, no las dos. En una fija la comisión nunca llega a cero: baja al 1,5 %. Además, el banco no puede cobrar más que la pérdida financiera que demuestre. Por eso en la práctica muchas veces cobra menos que el tope.
Cómo usar la calculadora
- Lo que te queda por pagar. El capital pendiente, no la cuota. Sale en tu último recibo.
- Qué vas a hacer. Adelantar una parte o cancelar todo. Si cancelas, el importe es todo el capital.
- Tipo de crédito. Variable de 5 años, variable de 3 años o fija. Mira tu escritura.
- Meses desde que firmaste. Cuenta los meses completos. En un tramo fijo, desde que empezó ese tramo.
- Interés (TIN). El interés anual que pagas ahora. Se usa para estimar lo que cuesta esperar.
Ejemplo con números
Imagina un crédito variable con la opción de 5 años, 150.000 € pendientes al 3,5 % de TIN. Firmaste hace 24 meses y quieres adelantar 20.000 €.
| Dato | Resultado |
|---|---|
| Comisión máxima (0,15 % de 20.000 €) | 30,00 € |
| Total que entregas al banco | 20.030,00 € |
| Capital que te queda | 130.000,00 € |
| Intereses mensuales que dejas de pagar (aprox.) | 58,33 € |
| Meses hasta que no haya comisión | 36 meses |
| Coste aproximado de esperar | 2.100,00 € |
Esperar 36 meses te ahorraría esos 30,00 € de comisión, pero seguirías pagando unos 58,33 € al mes de intereses por ese dinero: unos 2.100 € en total. Por cada 100 € de comisión que evitas, pagas muchos más en intereses. Aquí compensa adelantar ya.
En una fija con 60 meses desde la firma, los mismos 20.000 € podrían costar hasta 400,00 € de comisión (el 2 %). Quedarían 60 meses para llegar a los 10 años, donde baja al 1,5 %.
¿Compensa esperar a que baje la comisión?
Solo cuando la comisión es alta frente a los intereses del tiempo de espera. La cuenta es sencilla:
ahorro por esperar = importe × (comisión ahora − comisión después) / 100 coste de esperar = importe × TIN / 1.200 × meses de espera
Si el coste supera el ahorro, adelantar ya sale mejor. En una variable con tope del 0,15 % casi siempre gana adelantar ya. En una fija al 2 % con pocos meses para cumplir los 10 años, puede ganar esperar. Prueba con tus datos: la calculadora te da el veredicto.
La cuenta es una estimación: usa interés simple y tu TIN actual. Si tu crédito es variable, el interés cambiará en cada revisión.
Consejo: antes de adelantar dinero, pide al banco por escrito la información sobre el reembolso anticipado. Tiene que dártela en un máximo de tres días hábiles.
Si tu duda es qué hacer con la cuota o el plazo, mira la comisión por amortizar una hipoteca. Si piensas cambiar de banco, tienes la calculadora de subrogación. Para un préstamo personal, la norma es otra: usa el reembolso anticipado de préstamos de consumo.
Preguntas frecuentes
¿Puede el banco cobrarme comisión si cancelo mi hipoteca variable al sexto año?
No, si tu contrato recoge la opción de 5 años. Pasado ese plazo, el banco no puede cobrar nada por adelantar o cancelar una hipoteca variable. Lo mismo ocurre con la opción de 3 años a partir del mes 36.
¿Sobre qué importe se aplica el 0,15 % del pago anticipado en España?
Sobre lo que adelantas. Si debes 150.000 € y adelantas 20.000 € con un máximo del 0,15 %, la comisión máxima es de 30,00 €, no del 0,15 % de toda la deuda.
¿Qué pasa con el seguro del préstamo si cancelo el crédito?
La ley dice que el seguro accesorio ofrecido por el banco se extingue, salvo que tú pidas mantenerlo. Tienes derecho a que te devuelvan la parte de prima no consumida.
¿Y si firmé antes de junio de 2019?
Esta calculadora no sirve. Esos contratos pueden tener otro régimen y otras comisiones. Mira lo que pone tu escritura.
¿Cuánto tiempo tiene el banco para darme la información del pago anticipado?
Tres días hábiles desde que le dices que quieres adelantar. Debe darte en papel o en otro soporte duradero las consecuencias de hacerlo.
¿Qué tan exacto es el cálculo de pago anticipado en mi crédito hipotecario?
Es una estimación con los máximos de la ley. Tu banco puede cobrar menos. Para la cifra exacta, pídesela por escrito.