En resumen
- En Argentina, el monto máximo del gravamen es el techo de la hipoteca por todo concepto: lo que lo supere es quirografario (artículo 2189 del Código Civil y Comercial).
- Con un máximo de $ 60.000.000 y una deuda de $ 65.000.000, la hipoteca garantiza $ 60.000.000 y quedan $ 5.000.000 sin preferencia.
- La hipoteca cubre capital, intereses posteriores y costas posteriores; los anteriores, solo si la escritura los previó y determinó (artículo 2193).
- Del ejemplo, 92,31 de cada 100 pesos de deuda quedan garantizados.
¿Qué cubre una hipoteca si la deuda supera el monto máximo?
La hipoteca cubre la deuda solo hasta el monto máximo que figura en la escritura. Lo que pase de esa cifra no se pierde: se debe igual, pero sin preferencia hipotecaria. Esa parte se llama quirografaria.
Lo dice el artículo 2189 del Código Civil y Comercial: el gravamen es el máximo de la garantía real por todo concepto, y cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas u otros conceptos. Es una estimación para entender tu caso, no un cálculo de un juicio.
Cómo se calcula
Primero se suma lo que la hipoteca puede cubrir por su naturaleza. Según el artículo 2193, son el capital, los intereses posteriores a la constitución y los daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento. Los intereses, daños y costas anteriores entran solo si la escritura los previó y determinó expresamente.
Después se compara esa suma con el monto máximo. Se garantiza el menor de los dos.
cubierto = capital + intereses posteriores + costas posteriores (+ anteriores si se previeron) garantizado = el menor entre cubierto y monto máximo excedente = deuda total - garantizado
La ley no dice cómo se reparte el tope entre capital, intereses y costas. Por eso la calculadora da totales y no reparte.
Fuente oficial: Código Civil y Comercial, Ley 26.994, artículos 2189 y 2193.
Cómo usar la calculadora
- Monto máximo del gravamen: la cifra que dice la escritura.
- Capital adeudado: lo que se prestó y sigue sin pagarse.
- Intereses posteriores: los generados después de constituir la hipoteca.
- Daños y costas posteriores: los que provoca el incumplimiento.
- Opciones avanzadas: los intereses y costas anteriores, y si la escritura los previó expresamente.
Ejemplo
Monto máximo de $ 60.000.000, capital de $ 40.000.000, intereses posteriores de $ 15.000.000, costas posteriores de $ 8.000.000 y $ 2.000.000 anteriores que la escritura no previó.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Cubierto por su naturaleza | $ 63.000.000,00 |
| Monto máximo | $ 60.000.000,00 |
| Garantizado por la hipoteca | $ 60.000.000,00 |
| Excedente sin preferencia | $ 5.000.000,00 |
Lo cubierto (63 millones) pasa el máximo en 3 millones. A eso se suman los 2 millones anteriores no previstos. La deuda total es de $ 65.000.000: 92,31 de cada 100 pesos quedan garantizados.
Intereses anteriores a la hipoteca
Si los intereses anteriores están previstos y determinados en la escritura, suman al cubierto. En el ejemplo, el cubierto subiría a $ 65.000.000, pero el garantizado seguiría en $ 60.000.000 y el excedente en $ 5.000.000. El tope manda.
Plazo de la garantía
El artículo 2189 también dice que la escritura debe fijar el plazo de la garantía, que no puede pasar de diez años desde que se constituye. Vencido el plazo, la garantía sigue en seguridad de los créditos nacidos mientras estuvo vigente.
Qué significa «quirografario» en palabras sencillas
Un crédito quirografario es el que no tiene una garantía especial sobre un bien. Quien lo tiene cobra con el patrimonio general del deudor y en el mismo rango que los demás acreedores sin garantía. En cambio, la parte hipotecaria se cobra primero con el precio del inmueble gravado. Por eso importa saber cuánta deuda queda dentro del monto máximo y cuánta queda fuera.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa con la parte de la deuda que supera el monto máximo?
Sigue siendo deuda. Pierde la preferencia hipotecaria y se cobra como quirografaria, junto con el resto de las deudas sin garantía.
¿Los intereses que corren después cuentan para el tope?
Sí. Los intereses posteriores están cubiertos, pero dentro del monto máximo. Si la deuda crece con el tiempo, el excedente también.
¿Los intereses anteriores a la hipoteca entran?
Solo si la escritura los previó y determinó de forma expresa (artículo 2193). Si no, quedan fuera aunque haya espacio bajo el tope.
¿Se puede ampliar el monto máximo?
Esta calculadora no lo trata. Para cambiar la garantía hay que consultar la escritura y el Registro de la Propiedad.
¿La calculadora dice cuánto cobraré en un remate?
No. Solo separa la parte garantizada de la excedente. Lo que se cobre depende del precio de venta y de otros acreedores.
¿Vale para cualquier hipoteca?
Es para hipotecas del Código Civil y Comercial argentino. Otros países usan reglas distintas.