En resumen
- Con un saldo de $ 150.000.000, 15 años por pagar y una baja de la tasa del 14 % al 11,5 % E.A., la cuota pasa de $ 1.915.130,89 a $ 1.698.774,43.
- Si el cambio cuesta $ 6.000.000, el ahorro neto en todo el plazo es de $ 32.944.162,80.
- Con $ 216.356,46 menos de cuota cada mes, recuperas esos costos en 28 meses.
- En Colombia puedes pagar por adelantado sin sanción, según la ley de vivienda, pero los costos del cambio los pagas tú.
¿Cuándo compensa refinanciar un crédito hipotecario?
Compensa cuando lo que ahorras en cuotas es mayor que lo que cuesta el cambio. Refinanciar es pasar tu crédito de vivienda a otro con mejor tasa, para pagar menos cada mes o menos intereses en total. Esta calculadora es solo para Colombia.
La regla es sencilla. Si la tasa nueva es bastante más baja y te quedan muchos años, casi siempre compensa. Si la baja es pequeña o te falta poco por pagar, los costos se comen el ahorro.
¿Cómo se calcula el ahorro de refinanciar?
Se compara lo que pagarías si sigues como estás con lo que pagarías con el crédito nuevo, y se restan los costos.
- Se calcula tu cuota actual con el saldo, la tasa E.A. y los meses que te quedan.
- Se calcula la cuota nueva con la tasa de la oferta (y el plazo nuevo, si lo cambias).
- Cada cuota se multiplica por sus meses para obtener el total de cada caso.
- El ahorro neto es el total actual menos el total nuevo menos los costos.
im = (1 + E.A.)^(1/12) − 1 Cuota = Saldo · im / (1 − (1 + im)^(−meses)) Ahorro neto = (Cuota actual · meses) − (Cuota nueva · meses nuevos) − Costos Meses para recuperar = Costos / (Cuota actual − Cuota nueva)
La E.A. es la tasa efectiva anual; im es la tasa de cada mes. La cuota es fija: pagas lo mismo todos los meses.
Cómo usar la calculadora
- Saldo que debes hoy: el capital pendiente de tu extracto, no el valor de la vivienda.
- Tasa actual y tasa nueva (E.A.): la que pagas y la de la oferta.
- Plazo que te queda: los años que faltan, de 1 a 30.
- Costos de cambiar el crédito: avalúo, estudio de títulos, escritura, registro y cancelación de la hipoteca. Es una estimación: pide la cifra real.
- Opciones avanzadas: puedes elegir otro plazo para el crédito nuevo o sumar los costos al crédito en vez de pagarlos de contado.
Ejemplo
Debes $ 150.000.000, te quedan 15 años y pagas el 14 % E.A. Te ofrecen el 11,5 % E.A. y el cambio cuesta $ 6.000.000.
| Concepto | Sigues igual | Refinancias |
|---|---|---|
| Cuota al mes | $ 1.915.130,89 | $ 1.698.774,43 |
| Total que pagas | $ 344.723.560,20 | $ 305.779.397,40 |
| Costos del cambio | Sin costos | $ 6.000.000,00 |
El ahorro neto es $ 32.944.162,80. Ahorras $ 216.356,46 al mes, así que recuperas los $ 6.000.000 en 28 meses.
Los costos del cambio
Los costos son lo que más cambia el resultado. Suelen incluir el avalúo de la vivienda, el estudio de títulos, la escritura de la nueva hipoteca, el registro y la cancelación de la anterior. Calcula los de notaría con la calculadora de gastos notariales.
Si los sumas al crédito nuevo, no pagas nada de contado, pero pagas intereses sobre ellos. La calculadora lo hace con la opción avanzada.
Dos errores comunes
- Alargar el plazo. La cuota baja, pero pagas intereses más años. Mira el ahorro neto, no solo la cuota.
- Mirar solo la tasa. Una baja pequeña no cubre los costos si te falta poco por pagar.
Si buscas pagar menos intereses sin cambiar de crédito, prueba el abono extra a capital. Para ver tu cuota con otros datos, usa la calculadora de crédito hipotecario en pesos.
Qué dice la ley
La Ley 546 de 1999 permite pagar el crédito de vivienda por adelantado, total o parcialmente, sin sanción, y cobra los intereses sobre el saldo. Puedes leerla en el texto de la Ley 546 de 1999. Esta calculadora es una estimación y no incluye seguros.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto debe bajar la tasa para que compense refinanciar?
No hay un número fijo. Depende del saldo, de los años que te quedan y de los costos. Con muchos años por pagar, una baja de dos puntos suele bastar; con pocos años, ni cinco puntos compensan siempre.
¿Me cobran por pagar mi crédito antes de tiempo?
En Colombia, la Ley 546 de 1999 permite el prepago total o parcial sin sanción en créditos de vivienda. Lo que sí pagas son los costos del nuevo crédito.
¿Qué pasa si alargo el plazo al refinanciar?
La cuota mensual baja, pero pagas más intereses en total. Pon el plazo nuevo en las opciones avanzadas y mira si el ahorro neto sigue siendo positivo.
¿Es mejor pagar los costos de contado o financiarlos?
De contado pagas menos en total. Financiarlos evita el desembolso inicial, pero generan intereses. Prueba las dos opciones.
¿Cuántos meses tarda en pagarse el cambio?
Es el costo del cambio dividido entre lo que baja tu cuota cada mes. Si resulta más largo que el plazo, no se recupera.
¿Esta calculadora sirve para créditos en UVR?
No. Calcula créditos en pesos con cuota fija. Para créditos en UVR usa la calculadora de crédito de vivienda en UVR.