En resumen
- Con un inmueble de $150,000, gastos de compra de $4,500 y alquiler de $900 al mes, la rentabilidad bruta es de 6.60 % al año.
- El alquiler se suma a tus otras rentas: con $24,000 de otras rentas, el impuesto sobre la renta por alquilar es de $1,215 al año.
- Después de gastos, impuesto de inmueble y renta quedan $6,885 al año: una rentabilidad neta de 4.46 %, unos 4 dólares de cada 100 invertidos.
- La escala del impuesto sobre la renta va del 0 % hasta $11,000, 15 % hasta $50,000 y 25 % por encima.
¿Cómo se calcula la rentabilidad neta de un alquiler en Panamá?
La rentabilidad neta es lo que te queda al año, después de gastos, impuesto de inmueble e impuesto sobre la renta, dividido por lo que pusiste en el inmueble. Siempre es menor que la rentabilidad bruta, que solo compara el alquiler con el precio.
Esta página es solo para Panamá y para personas naturales que alquilan un inmueble. El impuesto sigue la escala del Código Fiscal que publica la Dirección General de Ingresos. Son estimaciones: tu declaración real depende de tu situación y conviene confirmar con la DGI qué gastos te aceptan.
Cómo usar la calculadora
- Precio de compra y gastos de compra: notaría, registro, comisión y trámites. Juntos son tu inversión total.
- Alquiler mensual: lo que te paga el inquilino.
- Gastos del propietario al año: administración, mantenimiento, seguro y cuota del edificio que pagas tú.
- Impuesto de inmueble al año: lo que pagas por la propiedad. Si es nueva y tiene exoneración, pon 0.
- Otras rentas del año: tu salario u otros ingresos sin el alquiler. Con ellos se sabe en qué tramo cae. Puedes estimarlo con el impuesto sobre la renta del salario.
En Opciones avanzadas puedes poner los meses sin inquilino (por defecto, 1) y cambiar el tramo exento y las tasas.
Fórmula
Alquiler cobrado = alquiler mensual × (12 − meses vacíos) Inversión total = precio + gastos de compra Renta gravable = alquiler cobrado − gastos − impuesto de inmueble (mínimo 0) Impuesto = ISR(otras rentas + renta gravable) − ISR(otras rentas) Te queda = alquiler cobrado − gastos − impuesto de inmueble − impuesto Rentabilidad bruta = alquiler cobrado ÷ precio Rentabilidad neta = te queda ÷ inversión total
Ejemplo
Compras un inmueble de $150,000 con $4,500 de gastos de compra (inversión total de $154,500) y lo alquilas en $900 al mes, con un mes sin inquilino al año. Pagas $1,200 de gastos y $600 de impuesto de inmueble, y tus otras rentas son de $24,000 al año.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Alquiler cobrado (11 meses) | $9,900 |
| Gastos del propietario | −$1,200 |
| Impuesto de inmueble | −$600 |
| Renta gravable del alquiler | $8,100 |
| Impuesto sobre tus otras rentas | $1,950 |
| Impuesto con el alquiler sumado | $3,165 |
| Impuesto del alquiler | −$1,215 |
| Te queda al año | $6,885 |
La rentabilidad bruta es de 6.60 %. Antes del impuesto sobre la renta, la neta es de 5.24 % y después, de 4.46 %. Dicho fácil: de cada 100 dólares invertidos, te quedan unos 4 al año. El impuesto equivale a 12.27 % del alquiler cobrado, unos 12 de cada 100. Recuperarías la inversión en unos 22.4 años, sin contar la subida del alquiler ni del valor de la propiedad.
Cómo tributa el alquiler de una persona natural
El alquiler es un ingreso más del año. Se suma a tus otras rentas y paga según la escala del artículo 700 del Código Fiscal: nada hasta $11,000 al año, 15 % entre $11,000 y $50,000, y 25 % por encima. Por eso el alquiler paga más cuanto más ganas por otros lados.
La calculadora supone que los gastos necesarios para producir el alquiler y el impuesto de inmueble bajan la renta gravable. Es el criterio prudente, pero no se pudo leer la norma de deducciones en la fuente oficial desde aquí: confírmalo con la DGI o con tu contador. Si tu caso es distinto, ajusta los gastos a lo que te acepten.
Esta calculadora no incluye el ITBMS, que es el impuesto de venta y tiene sus propias reglas: mira la calculadora de ITBMS.
Errores comunes
- Mirar solo la rentabilidad bruta. Sin gastos ni impuestos, el número se ve mejor de lo que es.
- Olvidar los gastos de compra. Notaría y registro suben la inversión y bajan la rentabilidad.
- Contar 12 meses de alquiler. Casi siempre hay meses sin inquilino. Mira cuánto pesan en la calculadora de vacancia y rentabilidad.
- Ignorar tus otras rentas. El mismo alquiler paga distinto si ya estás en el tramo del 15 % o del 25 %.
- Mezclar alquiler y venta. Lo que ganas al vender el inmueble tiene otra regla.
- Olvidar la cuota de la hipoteca. Si compras con crédito, la cuota cambia el resultado y esta calculadora no la incluye.
Si también inviertes en acciones, su ganancia tributa aparte: mira la ganancia por venta de acciones. Para ver cuánto te queda de tu sueldo, usa el salario neto.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es una buena rentabilidad neta por alquilar un inmueble en Panamá?
No hay un número único. Compárala con otras opciones que conozcas y con el riesgo de tener el inmueble vacío o con gastos grandes. Esta calculadora te da la cifra de tu caso; la decisión es tuya.
¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad bruta y neta en un alquiler panameño?
La bruta divide el alquiler del año por el precio. La neta divide lo que te queda, después de gastos, impuesto de inmueble e impuesto sobre la renta, por el precio más los gastos de compra.
¿El alquiler siempre paga impuesto sobre la renta?
No. Si tu renta total del año, con el alquiler, no pasa de $11,000, no pagas. Con otras rentas altas, el alquiler cae en los tramos del 15 % o del 25 %.
¿Puedo restar los gastos del alquiler?
La calculadora resta los gastos del propietario y el impuesto de inmueble de la renta gravable. Es un supuesto prudente: la DGI decide qué gastos acepta en tu caso, así que guarda tus comprobantes.
¿Qué pasa si mi inmueble tiene exoneración de impuesto de inmueble?
Pon 0 en ese campo. La rentabilidad sube porque tienes un gasto menos, aunque también baja lo que restas de la renta gravable.
¿Esta cifra sirve si vendo el inmueble en Panamá más adelante?
No. Solo mide el rendimiento anual por alquilar. Lo que ganes o pierdas al vender depende del precio de venta y de las reglas de la DGI en ese momento.