En resumen
- Comprar por 120.000 € la nuda propiedad de una vivienda de 200.000 € es un descuento del 40 % sobre el valor pleno.
- Con gastos del 10 %, pagas 132.000 € y, tras 10 años con revalorización del 1 % anual, la vivienda vale 220.924,43 €: ganas 88.924,43 €.
- Eso es una rentabilidad del 5,29 % anual; si el usufructo dura 20 años, baja al 3,12 % anual.
- La rentabilidad depende sobre todo de los años de espera, que nadie sabe de antemano.
¿Cómo se calcula la rentabilidad de la nuda propiedad?
La rentabilidad de la nuda propiedad es lo que ganas al año entre lo que pagas hoy y lo que vale la vivienda cuando se acaba el usufructo. Compras con descuento y no cobras nada hasta entonces: toda la ganancia llega al final.
La nuda propiedad es ser dueño de la vivienda sin poder usarla ni alquilarla mientras otra persona, el usufructuario, la disfruta. Cuando el usufructo termina, tu derecho se hace completo. Se llama consolidar el pleno dominio.
Esta calculadora solo sirve para España. La regla fiscal del usufructo sale del artículo 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. El resto son estimaciones tuyas.
Cómo usar la calculadora
- Valor en pleno dominio. Lo que valdría la vivienda libre de usufructo.
- Precio de la nuda propiedad. Lo que pagas. Debe ser menor que el valor pleno.
- Edad del usufructuario. Sirve para ver el valor fiscal del usufructo; no cambia la rentabilidad.
- Años hasta consolidar. Tu estimación. Es el dato más incierto.
- En opciones avanzadas: revalorización anual, gastos de compra y la rentabilidad de una alternativa para comparar.
Fórmula
Coste = precio × (1 + gastos) Valor final = valor × (1 + revalorización)^años Rentabilidad anual = (valor final / coste)^(1/años) − 1
El valor fiscal sale del artículo 26: el usufructo vitalicio vale 89 menos la edad, entre un 10 % y un 70 % del valor. Puedes verlo con la calculadora de usufructo y nuda propiedad.
Ejemplo
Vivienda de 200.000 €, nuda propiedad a 120.000 €, usufructuaria de 75 años, 10 años de espera, gastos del 10 % y revalorización del 1 % anual.
| Concepto | Resultado |
|---|---|
| Descuento sobre el valor pleno | 40 % |
| Coste total con gastos | 132.000,00 € |
| Valor al consolidar | 220.924,43 € |
| Ganancia | 88.924,43 € |
| Rentabilidad total | 67,37 % |
| Rentabilidad anual | 5,29 % |
A efectos fiscales, con 75 años el usufructo vale el 14 % y la nuda propiedad 172.000 €.
Qué cambia el resultado
Los años de espera pesan más que nada. Con los mismos datos:
| Años hasta consolidar | Valor de la vivienda | Rentabilidad anual |
|---|---|---|
| 5 años | 210.202,01 € | 9,75 % |
| 10 años | 220.924,43 € | 5,29 % |
| 15 años | 232.193,79 € | 3,84 % |
| 20 años | 244.038,01 € | 3,12 % |
| 25 años | 256.486,40 € | 2,69 % |
También cuentan los gastos de compra, que varían según la comunidad, y que no cobras alquiler mientras dura el usufructo. Es una estimación, no una promesa.
Cómo leer el resultado
- Descuento sobre el valor pleno: cuánto más barato compras respecto a lo que valdría la vivienda libre. Es el origen de tu ganancia, pero no es la ganancia: hay que restar los gastos.
- Rentabilidad total: lo que ganas en conjunto entre la compra y la consolidación.
- Rentabilidad anual: esa ganancia repartida por años, como si creciera cada año al mismo ritmo. Sirve para comparar con otra inversión.
- Alternativa: lo que habría crecido el mismo dinero con la rentabilidad anual que escribas en opciones avanzadas. Si la vivienda vale más que ese importe, la nuda propiedad sale mejor con tus datos.
Riesgos que la calculadora no puede medir
- No sabes cuántos años durará el usufructo. Depende de la vida de la persona y de si renuncia antes.
- Tu dinero queda inmovilizado sin cobrar alquiler ni poder usar la vivienda.
- El valor de la vivienda puede subir menos de lo previsto, o incluso bajar.
- Durante el usufructo pueden surgir gastos de la propiedad que dependen de lo pactado, de la ley y de la comunidad. Mira el contrato antes de comprar.
Preguntas frecuentes
¿Es rentable comprar la nuda propiedad?
Depende del descuento y de los años. Con un 40 % de descuento y 10 años de espera, da un 5,29 % anual; con 25 años, un 2,69 %. Compara siempre con otra alternativa.
¿Cuánto descuento tiene la nuda propiedad?
No hay un descuento fijo. Se negocia con el vendedor. A efectos fiscales, el artículo 26 reparte el valor según la edad del usufructuario.
¿Cobro alquiler siendo nudo propietario?
No. Mientras dura el usufructo, el uso y los frutos son del usufructuario. Tu ganancia llega al consolidar.
¿Qué pasa si el usufructuario vive más de lo esperado?
Esperas más y la rentabilidad anual baja, como muestra la tabla. Si vive menos, sube.
¿Y si la vivienda no se revaloriza?
Pon 0 % en la revalorización avanzada. Entonces solo ganas el descuento inicial, repartido entre los años de espera.