En resumen
- En España, el banco puede dar por vencida una hipoteca de vivienda si las cuotas impagadas suman el 3 % del capital en la primera mitad del préstamo o el 7 % en la segunda.
- La ley da por cumplido ese requisito con 12 cuotas mensuales impagadas en la primera mitad y con 15 en la segunda.
- Con 150.000 € a 25 años al 3,5 %, tu cuota es de 750,94 € y en la primera mitad el umbral son 4.500 €: 6 cuotas impagadas.
- Además, el banco debe requerirte el pago dándote al menos un mes de plazo antes de reclamar toda la deuda.
¿Cuántas cuotas hay que impagar para el vencimiento anticipado?
En la primera mitad del préstamo, hasta 12 cuotas mensuales; en la segunda, hasta 15. Pero si tus cuotas suman antes el 3 % del capital (primera mitad) o el 7 % (segunda), la regla se cumple antes. Lo dice el artículo 24 de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario. Es una regla solo para España.
Vencimiento anticipado significa que pierdes el derecho a pagar a plazos y el banco puede exigir toda la deuda de golpe. Se aplica a hipotecas sobre vivienda donde el prestatario, fiador o garante es una persona física.
| Mitad del préstamo | Umbral de importe | O bien |
|---|---|---|
| Primera | 3 % del capital concedido | 12 cuotas impagadas |
| Segunda | 7 % del capital concedido | 15 cuotas impagadas |
¿Cómo se calcula?
La calculadora sigue estos pasos:
cuota = capital · r / (1 − (1 + r)^−n) umbral = capital · % (3 % o 7 %) cuotas necesarias = menor entre (umbral / cuota, redondeado hacia arriba) y 12 o 15
- r es el interés mensual (el TIN anual dividido entre 12).
- n es el número total de cuotas del préstamo.
- La mitad se decide por la primera cuota que dejas de pagar: si está dentro de la primera mitad de las cuotas, se aplica el 3 %; si no, el 7 %.
Con un interés alto, la cuota es grande y llegas al umbral con pocas cuotas. Con interés cero necesitas más.
Cómo usar la calculadora
- Escribe el capital concedido que figura en tu escritura.
- Indica la duración en años y el interés.
- Pon cuántas cuotas pagaste antes del primer impago y cuántas llevas sin pagar.
En opciones avanzadas puedes cambiar los porcentajes y los plazos, por si la ley cambia.
Ejemplo
Un préstamo de 150.000 € a 25 años al 3,5 %, con 60 cuotas pagadas y 3 impagadas.
| Dato | Resultado |
|---|---|
| Cuota mensual estimada | 750,94 € |
| Mitad del préstamo | Primera |
| Umbral del 3 % | 4.500,00 € |
| Cuotas necesarias | 6 |
| Importe impagado con 3 cuotas | 2.252,81 € |
| Cuotas que faltan | 3 |
Para cada 100 € de capital, el umbral son 3 €. En este caso la segunda mitad empieza dentro de 90 cuotas.
Qué más exige la ley
No basta con llegar al umbral. El artículo 24 exige también que:
- Estés en mora en capital o intereses.
- El banco te haya requerido el pago, dándote al menos un mes, y te avise de que reclamará toda la deuda.
Además, estas reglas no admiten pacto en contrario: el contrato no puede ponerlas más duras para ti.
Las tres condiciones tienen que darse a la vez. Estar en mora es simplemente tener una cuota vencida sin pagar, de capital o de intereses. Una sola cuota atrasada no basta para que el banco dé por vencida la hipoteca: hace falta llegar al umbral y que antes el banco te haya requerido el pago.
Esta calculadora da una estimación con cuota constante. Una hipoteca variable, comisiones o seguros pueden cambiar tu cuota real. Para un caso concreto, mira tu escritura.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas cuotas puedo dejar de pagar sin que venza la hipoteca?
Menos de las necesarias para el umbral. En el ejemplo, 5 cuotas en la primera mitad. Con 6 cuotas se alcanza el 3 % del capital.
¿Cuenta el 3 % del capital pendiente o del concedido?
Del capital concedido, es decir, el importe inicial del préstamo, no lo que te queda por pagar.
¿Qué pasa si impago a mitad de plazo justo?
La ley habla de mora «dentro» de cada mitad. La calculadora toma la mitad de la primera cuota impagada. Si dudas, consulta tu caso.
¿Se aplica a un local o a un segundo inmueble?
La regla es para préstamos con garantía sobre inmuebles de uso residencial o para adquirir o conservar terrenos o inmuebles residenciales.
¿Los intereses de demora cuentan como cuotas?
El umbral se mide con cuotas vencidas y no pagadas. Para el interés de demora, mira la calculadora de interés de demora de hipoteca.
¿Puedo evitarlo pagando lo atrasado?
Si pagas las cuotas atrasadas antes de que se cumpla el requisito, no se produce el vencimiento. La calculadora es solo orientativa.