En resumen
- En una subasta judicial, el remate de la vivienda habitual se aprueba con una puja de al menos el 70 % del valor de subasta; con 200.000 €, desde 140.000 €.
- Si la puja es menor, solo se aprueba si cubre la deuda total, y nunca por menos del 60 % del valor: con 200.000 € y 130.000 € de deuda, el mínimo es 130.000 €.
- Si la puja queda por debajo, el ejecutado tiene 10 días para presentar a quien la mejore.
- Con una deuda de 200.000 € sobre una vivienda de 200.000 €, el mínimo de aprobación sube al 70 %: 140.000 €.
¿Por cuánto se adjudica la vivienda habitual en una subasta?
Se adjudica por al menos el 70 % del valor de subasta. Hay una excepción: si la deuda es menor, puede aprobarse por esa deuda, pero nunca por menos del 60 % del valor. Lo dice el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el texto vigente desde abril de 2025.
El valor de subasta es el precio por el que sale el inmueble, el que figura en la escritura de hipoteca. El ejecutado es quien debe el dinero; el ejecutante, quien lo cobra, normalmente el banco. Esta calculadora es solo para España.
Cómo se calcula el mínimo
El mínimo depende de tres datos: el valor de subasta, la deuda total (principal, intereses y costas) y si es tu vivienda habitual.
- Vivienda habitual. Si la deuda llega al 70 % del valor, el mínimo es el 70 %. Si es menor, el mínimo es la deuda, pero sin bajar del 60 % del valor.
- Otros inmuebles. Se aprueba con el 50 % del valor, o con una puja que cubra la deuda sin bajar del 40 %.
- Subasta sin postores. El ejecutado puede designar a una persona que se adjudique el bien por al menos el 50 % del valor, o por la deuda sin bajar del 40 %.
Mínimo habitual = 70 % del valor, si la deuda ≥ 70 % del valor
mayor entre deuda y 60 % del valor, si no
Mínimo general = menor entre 50 % del valor y (mayor entre deuda y 40 % del valor)
Cómo usar la calculadora
- Escribe el valor de subasta y la deuda total.
- Escribe la mejor puja. Si nadie pujó, pon 0.
- Indica quién pujó: otra persona o el acreedor.
- Marca si es la vivienda habitual.
Los porcentajes de la ley están en las opciones avanzadas, por si cambia la norma.
Ejemplo
Una vivienda habitual sale a subasta por 200.000 €. La deuda total es de 130.000 € y la mejor puja, de otra persona, es de 135.000 €.
| Dato | Importe |
|---|---|
| 70 % del valor de subasta | 140.000,00 € |
| 60 % del valor de subasta | 120.000,00 € |
| Deuda total | 130.000,00 € |
| Mínimo para aprobar el remate | 130.000,00 € |
| Mejor puja | 135.000,00 € |
| Sobrante para el ejecutado | 5.000,00 € |
La deuda (130.000 €) es menor que el 70 % (140.000 €), así que el mínimo es la deuda, que supera el 60 % (120.000 €). La puja de 135.000 € lo supera, pero le faltan 5.000 € para el 70 %. Se puede aprobar si el ejecutado no presenta a quien la mejore en 10 días. Con 135.000 € se paga toda la deuda y sobran 5.000 €.
Si la deuda fuera de 150.000 €, el mínimo subiría a 140.000 €, el 70 %.
Qué puede hacer el ejecutado
Si la puja no llega al 70 %, el ejecutado tiene 10 días desde el cierre de la subasta para presentar a alguien que ofrezca al menos el 60 % del valor, o lo que cubra la deuda. Esa persona debe ingresar antes un depósito y tiene otros 10 días para pagar el resto. Si no paga, pierde el depósito.
Antes de aprobarse el remate, el ejecutado también puede pagar toda la deuda y quedarse con la vivienda (artículo 670.7).
Si el acreedor es el mejor postor
Si el acreedor puja por debajo de lo permitido en una vivienda habitual y el ejecutado no mejora, el remate se aprueba por el 70 % del valor, o por la deuda si es menor, con un mínimo del 60 %. La calculadora lo muestra como precio de adjudicación y calcula la deuda que quedaría.
Qué no calcula
Es una estimación del texto de la ley. No incluye el orden en que se reparte lo pagado (intereses, principal, demora y costas), ni gastos del procedimiento. Cada caso lo decide el juzgado.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el mínimo para adjudicar una vivienda habitual en subasta?
El 70 % del valor de subasta. Si la deuda es menor, puede aprobarse por la deuda, pero nunca por menos del 60 % del valor.
¿Qué pasa si la puja es menor del 70 %?
El ejecutado tiene 10 días para presentar a una persona que la mejore. Si no lo hace y la puja supera el mínimo, se aprueba. Si no lo supera, decide el letrado de la Administración de Justicia.
¿Y si nadie puja en la subasta?
El ejecutado puede designar a alguien que se adjudique el bien por al menos el 50 % del valor, o por la deuda sin bajar del 40 %.
¿Se aplica lo mismo a un local o a una segunda vivienda?
No. En otros inmuebles basta una puja del 50 % del valor, o una que cubra la deuda sin bajar del 40 %.
¿Queda deuda después de la adjudicación?
Si el precio no cubre la deuda total, sí. La calculadora muestra la diferencia como estimación.