En resumen
- Con 120 noches a 95 € y una comisión del 15 %, los ingresos son 11.400,00 € y la plataforma se queda 1.710,00 €.
- Tras restar gastos, intereses y la amortización del 3 %, el resultado fiscal es 4.018,77 € y el IRPF, al 30 %, 1.205,63 €.
- De cada 100 € que cobras de los huéspedes, unos 10,6 € van a IRPF; al año te quedan 4.584,37 € después de todos los gastos.
- La amortización deducible es el 3 % del valor de la construcción (sin suelo), según el art. 23 de la ley del IRPF.
¿Cuánto tributa un alquiler turístico en España?
Un alquiler turístico tributa en el IRPF (el impuesto sobre la renta) por lo que te queda tras restar los gastos, no por lo que cobras. Se declara como rendimiento del capital inmobiliario y se suma a tus demás ingresos del trabajo, así que paga el tipo que te toque por el tramo de tu renta. Esta calculadora es solo para España.
Si ofreces servicios propios de hostelería (comidas, limpieza diaria, recepción), la actividad puede ser económica y llevar IVA. Aquí calculamos el caso más habitual: alquilas la vivienda por noches y nada más.
Cómo usar la calculadora
- Noches ocupadas al año: las que de verdad has alquilado.
- Precio medio por noche: sin IVA, lo que paga el huésped.
- Comisión de la plataforma: el porcentaje que se queda la web de reservas. Es gasto deducible.
- Tipo de IRPF: tu tipo marginal, el de tu último euro. Puedes cambiarlo.
- Gastos anuales: IBI, comunidad, seguro, suministros y limpieza.
- Avanzado: días disponibles para alquilar, valor de la construcción e intereses de hipoteca y reparaciones.
Fórmula
ingresos = noches × tarifa
resultado fiscal = ingresos − comisión − gastos × (días/365)
− intereses y reparaciones × (días/365) − 3 % × construcción × (días/365)
IRPF = resultado fiscal × tipo
te quedan = ingresos − comisión − gastos − intereses − IRPF
La Ley 35/2006 del IRPF (texto consolidado en el BOE) fija que el ingreso es lo que paga el huésped sin IVA (art. 22) y qué gastos restas (art. 23). Repartir gastos y amortización por los días disponibles es un criterio prudente, no un texto de la ley.
Ejemplo
Alquilas una vivienda 120 noches a 95 €, con una comisión del 15 %, 2.400 € de gastos al año, 1.500 € de intereses y reparaciones, una construcción de 100.000 € y 300 días disponibles. Tu tipo es el 30 %.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ingresos | 11.400,00 € |
| Comisión de la plataforma | −1.710,00 € |
| Gastos del inmueble (300/365) | −1.972,60 € |
| Intereses y reparaciones (300/365) | −1.232,88 € |
| Amortización del 3 % (300/365) | −2.465,75 € |
| Resultado fiscal | 4.018,77 € |
| IRPF al 30 % | 1.205,63 € |
De cada 100 € que cobras, unos 10,6 € van a IRPF, el 10,6 %. Como los gastos reales del año fueron 3.900 € y la comisión 1.710 €, te quedan 4.584,37 €.
Qué gastos puedes restar
Puedes restar los gastos necesarios para obtener el ingreso (art. 23.1.a): comisiones y servicios de terceros, IBI, tasas, comunidad, seguro, reparaciones y conservación, e intereses de la hipoteca. Los intereses y las reparaciones no pueden superar los ingresos del año; el exceso se puede aplicar en los cuatro años siguientes. La amortización es el 3 % del mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral, sin contar el suelo (art. 23.1.b).
Cuándo cambia el cálculo
- La reducción de los alquileres de vivienda (art. 23.2) es para contratos de la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos. No se aplica a una estancia turística. Para el alquiler largo mira el IRPF del alquiler de un propietario.
- Días sin alquilar: el inmueble puede tener renta imputada (art. 85). Esta calculadora no la incluye.
- Tasas y normas locales: tu comunidad o ayuntamiento puede exigir registro, licencia o tasa turística. No entran aquí.
- Si usas el inmueble tú: los días de uso propio no dan gasto deducible.
Para presentar el impuesto, consulta la declaración de la renta. Para comparar alquilar con comprar, usa alquiler o compra.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que declarar lo que cobro por una plataforma?
Sí. Lo que cobras por alquilar tu vivienda por noches es un ingreso y se declara en la renta del año, aunque el pago llegue por una plataforma.
¿Puedo deducir en España la comisión de la plataforma en el IRPF?
Sí. Es un gasto necesario para obtener el ingreso y se resta entera del resultado fiscal.
¿Qué pasa si mi resultado sale negativo?
Esta calculadora muestra IRPF cero. No calcula cómo se compensa la pérdida con otros ingresos.
¿Qué tipo de IRPF debo poner?
El de tu último tramo de renta, que suma el del Estado y el de tu comunidad. Empieza en un 30 % y cámbialo si sabes el tuyo.
¿El IVA se incluye en la tarifa?
No. Pon la tarifa sin IVA, porque el IRPF se calcula sobre el ingreso sin IVA.
¿Por qué se reparten los gastos por días?
Solo se restan los gastos de los días en que la vivienda está disponible para alquilar. Es un criterio prudente: los días de uso propio no cuentan.