En resumen
- Con una vivienda de 250.000 € en la Comunidad de Madrid, 50.000 € de entrada y un alquiler de 1.000 €, comprar deja 59.448,83 € más que alquilar tras 15 años.
- Comprar compensa desde el año 6, pero a los 3 años alquilar deja 12.955 € más: los 15.000 € de ITP y los gastos pesan al principio.
- Si el alquiler baja a 700 € al mes, alquilar gana por 24.146 € a los 15 años.
- En España, quien compra o alquila hoy no tiene deducción estatal en el IRPF; solo queda un régimen transitorio para compras antiguas.
¿Compensa alquilar o comprar una vivienda en España?
Depende de los años que vayas a vivir en ella y del precio del alquiler frente al de la compra. Con los valores de ejemplo, comprar deja 59.448,83 € más que alquilar tras 15 años, pero alquilar gana si te quedas poco tiempo o el alquiler es bajo. La calculadora lo compara con los impuestos y gastos de España. Solo es para España: en otros países los impuestos de compra son distintos.
Cómo funciona la comparación
Las dos personas tienen el mismo dinero y gastan lo mismo cada mes. La que paga menos invierte la diferencia.
- Quien compra paga la entrada, los impuestos y los gastos de compra. Cada mes paga la cuota de la hipoteca, la comunidad, el IBI, los seguros y el mantenimiento. Al final tiene la vivienda, menos lo que debe y los gastos de vender.
- Quien alquila invierte desde el primer día la entrada, los impuestos y los gastos que no paga. Cada mes paga el alquiler y, si le sobra dinero frente al otro, lo invierte.
Al final se comparan los dos patrimonios. Es una estimación, no una predicción.
Cómo usar la calculadora
- Escribe el precio, tu entrada y el alquiler de una vivienda parecida.
- Elige los años que vivirás en ella y tu comunidad.
- Marca si la vivienda es de segunda mano (paga ITP) o nueva (paga IVA y AJD).
- Pon el interés y el plazo de la hipoteca.
En «Opciones avanzadas» están los gastos de compra, el IBI, la comunidad, la subida de la vivienda y del alquiler, la rentabilidad y la inflación.
Qué cuesta comprar en España
Comprar cuesta más que el precio. Estos son los gastos de España:
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): lo pagas al comprar una vivienda de segunda mano y lo fija cada comunidad. Por ejemplo, un 6 % en la Comunidad de Madrid, un 7 % en Andalucía o un 10 % en Cataluña. Tienes más detalle en la calculadora del ITP de vivienda.
- IVA y AJD: en una vivienda nueva se paga un 10 % de IVA y el AJD (Actos Jurídicos Documentados) de tu comunidad. Mira el cálculo del AJD.
- Notaría, registro, trámites y tasación: la calculadora usa un 1,5 % del precio, que puedes cambiar.
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): un impuesto municipal anual, mira el cálculo del IBI.
Quien alquila no paga nada de esto, y esa diferencia la invierte.
Fórmula
Cuota = P · r / (1 − (1 + r)^−n) Patrimonio comprando = valor · (1 − gastos de venta) − deuda + inversión neta Patrimonio alquilando = inversión neta
- P es el precio menos la entrada, r el interés mensual (TIN entre 12) y n el número de cuotas.
- La inversión neta es lo invertido menos el IRPF de la ganancia, con la escala del ahorro: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % el resto (Ley 35/2006, art. 66).
Ejemplo
Vivienda de segunda mano de 250.000 € en la Comunidad de Madrid, 50.000 € de entrada, hipoteca al 3 % a 30 años, alquiler de 1.000 € al mes y 15 años.
| Dato | Resultado |
|---|---|
| ITP (6 %) | 15.000,00 € |
| Notaría, registro y otros gastos (1,5 %) | 3.750,00 € |
| Desembolso inicial | 68.750,00 € |
| Cuota de la hipoteca | 843,21 € |
| Valor de la vivienda a los 15 años | 336.467,08 € |
| Deuda pendiente a los 15 años | 122.100,70 € |
| Patrimonio comprando | 205.570,97 € |
| Patrimonio alquilando | 146.122,14 € |
| Diferencia a favor de comprar | 59.448,83 € |
Comprar empieza a compensar en el año 6. A los 3 años, alquilar deja 12.955 € más.
Qué cambia el resultado
- Los años. Los impuestos y gastos de compra se pagan una vez, así que cuanto más tiempo te quedes, más se diluyen.
- El alquiler. Con un alquiler de 700 € al mes, alquilar deja 24.146 € más que comprar a los 15 años.
- La comunidad. En Cataluña, con un ITP del 10 %, el ITP sube a 25.000 € y comprar compensa desde el año 9 y deja 41.141 € más.
- La rentabilidad. Si lo que inviertes rinde más, alquilar mejora. Si la vivienda sube más, mejora comprar.
- Los impuestos. En España no hay deducción en el IRPF por comprar vivienda desde 2013 (Ley 16/2012) ni por alquilarla desde 2015; solo queda un régimen transitorio (deducción por vivienda habitual). En alquiler, mira también la deducción por alquiler y el límite de la renta.
Para una comparación general, sin impuestos de España, está la calculadora de comprar o alquilar.
Preguntas frecuentes
¿Desde qué año compensa comprar en España con ITP e IBI?
Con los valores de ejemplo, desde el año 6. Depende del precio, del alquiler, del interés y de tu comunidad. La calculadora te dice el año exacto con tus datos.
¿Cuánto me cuestan los impuestos al comprar vivienda en España?
En segunda mano, el ITP: desde un 3 % hasta un 10 % o más según la comunidad (algunas suben el tipo en los precios altos; usa el tipo propio si el tuyo es distinto). En vivienda nueva, un 10 % de IVA más el AJD. A eso se suman la notaría, el registro y los trámites.
¿Puedo deducir la hipoteca o el alquiler en la renta?
No, salvo casos anteriores. La deducción por comprar vivienda habitual desapareció para las compras desde 2013 y la estatal por alquiler, desde 2015. Algunas comunidades tienen deducciones propias.
¿Por qué el inquilino invierte la entrada?
Porque ese dinero no se gasta en la compra. Si no lo invirtiera, la comparación sería injusta para quien alquila. Si prefieres no invertir, pon una rentabilidad del 0 %.
¿El resultado para España es una predicción segura?
No, es una estimación con datos que puedes cambiar. El resultado depende de cómo evolucionen los precios, los alquileres y los tipos de interés, que nadie conoce de antemano.