En resumen
- Con un inmueble de RD$6,000,000, gastos de compra de RD$240,000 y alquiler de RD$35,000 al mes, la rentabilidad bruta es de 6.42 % al año.
- Si te paga una persona, el alquiler suma a tus otras rentas y se aplica la escala del ISR: con otras rentas de RD$400,000, el ISR es de RD$63,350.20 al año.
- Después de gastos e impuesto quedan RD$231,649.80 al año: una rentabilidad neta de 3.71 %, unos 4 pesos de cada 100 invertidos.
- Si el inquilino es una empresa, retiene el 15 % del alquiler como pago único y definitivo (art. 309 del Código Tributario).
¿Cómo se calcula la rentabilidad neta de un alquiler en República Dominicana?
La rentabilidad neta es lo que te queda al año, después de gastos e ISR, dividido por lo que pusiste en el inmueble. Siempre es menor que la rentabilidad bruta, que solo compara el alquiler con el precio.
Esta página es solo para República Dominicana y para personas físicas que alquilan un apartamento, una casa o un local. El impuesto sigue el Código Tributario y los datos de la DGII. Son estimaciones: tu declaración real depende de tu situación.
Cómo usar la calculadora
- Precio de compra y gastos de compra: transferencia (3 % del valor), registro, notario y comisión. Mira el primero en la calculadora de transferencia inmobiliaria. Juntos son tu inversión total.
- Alquiler mensual: lo que te paga el inquilino.
- Gastos del propietario al año: mantenimiento, seguro, administración y el IPI si te toca pagarlo.
- Quién te paga el alquiler: una persona o una empresa. Cambia la forma de calcular el impuesto.
- Otras rentas del año: tu renta neta sin este alquiler. Con ella se sabe en qué tramo del ISR cae el alquiler. No hace falta si paga una empresa.
En Opciones avanzadas puedes poner los meses sin inquilino (por defecto, 1), los gastos con comprobante fiscal (NCF) y la escala del ISR.
Cuánto ISR pagas por el alquiler
Depende de quién te paga.
- Una persona. El alquiler suma a tus otras rentas del año y se aplica la escala del ISR de personas físicas. Para 2026 no pagas por los primeros RD$416,220; después, 15 %, 20 % o 25 % según el tramo. Lo que cuenta es lo que el alquiler añade al impuesto que ya pagarías sin él. Puedes ver la escala completa en la calculadora del ISR de personas físicas.
- Una empresa. Retiene el 15 % del alquiler. Según el art. 309 del Código Tributario, modificado por la Ley 30-26, esa retención es el pago único y definitivo. Se aplica desde el 1 de julio de 2026.
Solo restan del alquiler los gastos con comprobante fiscal (NCF). Por prudencia, la calculadora no resta ninguno si no los escribes. La escala de 2027 de la Ley 30-26 también está en las opciones avanzadas.
Ejemplo
Compras un apartamento por RD$6,000,000 y pagas RD$240,000 de gastos de compra. Tu inversión es de RD$6,240,000. Lo alquilas a RD$35,000 al mes y pasa un mes vacío al año.
- Alquiler cobrado: RD$35,000 × 11 meses = RD$385,000.
- Gastos del propietario: RD$90,000.
- Rentabilidad bruta: RD$385,000 sobre RD$6,000,000 = 6.42 %.
- ISR, con otras rentas de RD$400,000 y una persona como inquilino: RD$63,350.20.
- Te quedan RD$231,649.80 al año (RD$385,000 − RD$90,000 − RD$63,350.20).
- Rentabilidad neta: RD$231,649.80 sobre RD$6,240,000 = 3.71 %. Antes de impuesto sería de 4.73 %.
- El impuesto se lleva 16.45 % del alquiler cobrado.
- Recuperarías la inversión en unos 26.9 años, si el alquiler y el valor del inmueble no cambiaran.
Cómo leer el resultado
- Rentabilidad neta alta: el inmueble rinde bien después de todo. Compárala con la inflación y con otras opciones de ahorro.
- Años de recuperación: cuántos años tardas en recuperar lo invertido solo con el alquiler. Cuantos menos, mejor.
- Peso del impuesto: cuánto del alquiler cobrado se va en ISR. Con una empresa como inquilino es siempre 15 %.
- Resultado negativo: los gastos y el impuesto superan al alquiler. Revisa los números.
Qué no incluye
- Préstamo hipotecario: si compras con crédito, mira el crédito hipotecario.
- Subida del alquiler con los años o cambios en el valor del inmueble.
- El impuesto de la venta (ganancia de capital) cuando vendas.
- Casos especiales de exención y recargos por pagar tarde.
También puedes ver cuánto pesa la vacancia en la rentabilidad o repasar la rentabilidad bruta y neta en general.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad neta es buena para un alquiler en República Dominicana?
No hay una cifra única. Mira que supere a la inflación y a lo que te daría otro ahorro sin riesgo. Con los datos del ejemplo, la neta es de 3.71 %: de cada 100 pesos invertidos, te quedan unos 4 al año.
¿Los gastos de compra cuentan en la rentabilidad?
Sí. La rentabilidad neta se calcula sobre el precio más los gastos de compra, porque son dinero que pusiste. La bruta se calcula solo sobre el precio.
¿Qué pasa si el alquiler lo paga una empresa?
La empresa retiene el 15 % y esa retención cierra el impuesto del alquiler. Elige «Una empresa» y la calculadora usa el 15 % del alquiler cobrado, sin restar gastos.
¿Los gastos bajan el ISR?
Solo los que tienen comprobante fiscal (NCF), si el inquilino es una persona. Puedes escribirlos en las opciones avanzadas. Los demás gastos restan de lo que te queda, pero no del impuesto.
¿Por qué me pide otras rentas?
Porque el ISR es progresivo: el alquiler se suma a tus otras rentas. Si ya estás cerca de un tramo más alto, el mismo alquiler paga más impuesto.
¿Esta calculadora sirve para declarar la IR-1?
No. Es una estimación para decidir si te conviene el inmueble. Para declarar, usa la Oficina Virtual de la DGII.