En resumen
- Un alquiler de vivienda habitual en España dura como mínimo 5 años si el arrendador es persona física y 7 si es una empresa, aunque el contrato diga menos.
- Si nadie avisa al llegar al mínimo, el contrato sigue por años hasta 3 más: 8 años en total con arrendador persona física y 10 con una empresa.
- El plazo mínimo acaba el día anterior al aniversario del inicio, y la fecha tope, 3 años después de esa fecha.
- Para no seguir tras el mínimo, el arrendador avisa con 4 meses y tú con 2 meses; en la prórroga tácita, tú con 1 mes.
¿Cuántos años dura un contrato de alquiler de vivienda?
Dura lo que pacten las partes, pero con un mínimo: 5 años si el arrendador es una persona física y 7 años si es una empresa. Si firmaste por menos, el contrato se prorroga solo, año a año, hasta llegar a ese mínimo. Después, si nadie avisa, puede seguir hasta 3 años más. Esta calculadora es solo para España.
Lo dice la Ley de Arrendamientos Urbanos en sus artículos 9 y 10. En otros países las reglas son distintas.
Cómo usar la calculadora
- Fecha de inicio. La del contrato o la de entrega de la vivienda, si fue después.
- El arrendador es. Una persona física (5 años) o una empresa (7 años).
- Duración que pone el contrato. Los años del contrato. Si no pone plazo, escribe 0: la ley lo entiende de 1 año.
- Fecha de consulta. En opciones avanzadas. Con ella verás en qué año estás y cuánto falta.
Verás hasta cuándo puedes prorrogar, cuándo acaba el plazo mínimo, los días que quedan y la fecha de tu próximo aviso.
Cómo se cuenta el plazo
plazo mínimo = el mayor entre la duración pactada y 5 años (7 si es empresa) fin del plazo mínimo = inicio + plazo mínimo − 1 día fecha tope = fin del plazo mínimo + 3 años
- Prórroga obligatoria (art. 9.1). Hasta llegar al mínimo, el contrato se prorroga cada año. Tú puedes irte si avisas con 30 días de antelación; el arrendador no puede negarse a la prórroga.
- Prórroga tácita (art. 10.1). Cumplido el mínimo, si ni el arrendador (4 meses antes) ni tú (2 meses antes) avisáis, el contrato sigue por años hasta 3 más. Dentro de esa prórroga, tú puedes salir avisando 1 mes antes de cada año.
- Contrato sin plazo (art. 9.2). Se entiende de 1 año y después se aplican las prórrogas.
Ejemplo
Contrato de vivienda que empezó el 1 de febrero de 2022, con un arrendador persona física y 1 año de duración. Consulta hecha el 7 de noviembre de 2026.
| Dato | Resultado |
|---|---|
| Plazo mínimo | 5 años |
| Fin del plazo mínimo | 31 de enero de 2027 |
| Fecha tope con prórroga tácita | 31 de enero de 2030 |
| Duración máxima | 8 años |
| Año en que estás | 5 |
| Días hasta el fin del plazo mínimo | 85 días |
| Tu aviso, antes del | 30 de noviembre de 2026 |
| Aviso del arrendador, antes del | 30 de septiembre de 2026 |
Con una empresa como arrendador, el mínimo sube a 7 años y el máximo a 10.
Qué cambia desde el 15 de noviembre de 2026
El Real Decreto-ley 28/2026 modifica el artículo 10.1 con efectos desde el 15 de noviembre de 2026. La calculadora aplica el texto anterior y te avisa si tu plazo mínimo acaba después de esa fecha. En ese caso, mira el texto consolidado del BOE antes de decidir.
Qué no calcula
No incluye la prórroga extraordinaria, que se pide por vulnerabilidad o en zonas tensionadas, ni los alquileres de temporada. Si quieres ver cuánto pagarás de renta durante las prórrogas, usa la calculadora de prórroga del contrato.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos años puedo quedarme si mi contrato dice 1 año?
Hasta 5 años, o 7 si el arrendador es una empresa, porque el contrato se prorroga cada año. Si nadie avisa después, hasta 3 años más. Tú puedes irte antes avisando con 30 días.
¿Qué es la prórroga tácita?
Es la que se produce sola cuando acaba el plazo mínimo y nadie ha avisado. Dura años completos, hasta 3 como máximo.
¿Cuándo debo avisar para no seguir?
Al acabar el plazo mínimo, con 2 meses de antelación. Ya dentro de la prórroga tácita, con 1 mes antes de cada año. El arrendador debe avisar con 4 meses.
¿Cuenta el tiempo desde la firma o desde las llaves?
Desde la firma, o desde que te entregan la vivienda si fue después. Probar esa fecha te corresponde a ti.
¿Qué pasa si el arrendador necesita la vivienda?
Solo si es persona física y lo puso en el contrato. Debe avisar con 2 meses y haber pasado el primer año. Está en el artículo 9.3.
¿Vale para contratos anteriores a 2019?
No. Los firmados antes del 6 de marzo de 2019 tienen otro plazo mínimo y esta calculadora no los cubre.