En resumen
- Si vendes tu vivienda habitual por 300.000 € y ganas 91.000 €, necesitas reinvertir 241.000 € en otra vivienda habitual para que toda la ganancia quede exenta.
- Si reinviertes solo 150.000 € de esos 241.000 €, queda exenta una parte proporcional de la ganancia, 56.639 €, y tributan 34.361 €.
- Esos 34.361 € pagan 7.095,81 € de IRPF; sin reinvertir pagarías 19.810 €, así que ahorras 12.714,19 €.
- Tienes 2 años desde la venta para reinvertir, o vale haber comprado la nueva vivienda en los 2 años anteriores.
¿Cómo funciona la exención por reinversión en vivienda habitual?
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes lo que obtienes en otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta de IRPF (el impuesto sobre la renta de las personas físicas). Si reinviertes solo una parte, queda exenta la parte proporcional. Lo dice el artículo 38.1 de la Ley del IRPF.
Esta calculadora es solo para España (régimen común, sin País Vasco ni Navarra). Otros países tienen sus propias reglas para la venta de la casa.
Solo se paga IRPF si hay ganancia: lo que obtienes al vender, menos gastos, menos lo que te costó comprar con sus gastos. Si hay pérdida, no hay impuesto y no hace falta reinvertir.
Cuánto tienes que reinvertir
El importe a reinvertir es el valor de venta (precio menos los gastos de venta) menos el préstamo que te quede por pagar de la compra. Así lo fija el artículo 41 del Reglamento del IRPF. Es decir, el dinero que se lleva el banco al cancelar no cuenta como dinero que tengas que reinvertir.
Puedes reinvertir de una vez o poco a poco: el precio que pagas por la nueva vivienda, la entrada y las cuotas del préstamo que pidas para ella. También cuenta rehabilitarla si las obras cumplen lo que marca el reglamento.
Plazo de dos años
Tienes 2 años desde la fecha de venta para reinvertir. También vale haber comprado la nueva vivienda en los 2 años anteriores a la venta, siempre que el dinero de la venta se use para pagarla. Si no reinviertes en el mismo año, debes decir en la declaración que tienes esa intención.
La vivienda vendida tiene que ser tu vivienda habitual, y la nueva también.
Cómo usar la calculadora
- Precio de venta y gastos de venta: inmobiliaria, certificado energético y plusvalía municipal que pagues tú.
- Precio y gastos de compra: los de tu escritura, con impuestos, notaría y registro.
- Préstamo que aún debes: el capital pendiente del préstamo con el que compraste. Pon 0 si no lo tenías.
- Lo que pones en la nueva vivienda: lo reinvertido.
- Opciones avanzadas: fecha de venta para ver tu plazo, obras de mejora y otras ganancias del año, que te suben de tramo.
Fórmula
Valor de venta = Precio de venta − Gastos de venta Ganancia = Valor de venta − (Compra + Gastos de compra + Mejoras) Importe a reinvertir = Valor de venta − Préstamo pendiente Parte exenta = Ganancia × (Reinvertido ÷ Importe a reinvertir) Ganancia que tributa = Ganancia − Parte exenta
La ganancia que tributa va a la base del ahorro, con una escala por tramos: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima.
Ejemplo
Vendes por 300.000 € con 9.000 € de gastos. Compraste por 180.000 € con 20.000 € de gastos y debes 50.000 € del préstamo. Reinviertes 150.000 € en otra vivienda habitual.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor de venta | 291.000,00 € |
| Valor de compra con gastos | 200.000,00 € |
| Ganancia | 91.000,00 € |
| Importe a reinvertir | 241.000,00 € |
| Parte exenta (62,2 %) | 56.639,00 € |
| Ganancia que tributa | 34.361,00 € |
| IRPF con reinversión | 7.095,81 € |
| IRPF sin reinvertir | 19.810,00 € |
| Ahorro | 12.714,19 € |
De cada 100 € de ganancia, 62 quedan exentos. Para no pagar nada tendrías que reinvertir los 241.000 €.
Si no cumples las condiciones
Si no reinviertes en plazo, o la nueva vivienda no llega a ser habitual, pagas el IRPF de la parte no exenta. Se presenta una declaración complementaria con intereses de demora. Si piensas en mayores de 65 años, mira la exención de la venta para mayores de 65, que no exige reinvertir.
Para ver el impuesto general de la venta, usa la calculadora de IRPF por vender una vivienda. Los gastos que restan están en gastos de venta de una vivienda y en la plusvalía municipal.
Preguntas frecuentes
¿Pago IRPF si vendo mi vivienda habitual y compro otra?
Solo por la parte de la ganancia que no reinviertas. Si pones en la nueva vivienda todo el importe a reinvertir, no pagas. Si pones menos, pagas por la parte proporcional que falte.
¿Cuenta el dinero que uso para cancelar la hipoteca?
No como reinversión. El importe a reinvertir ya resta el préstamo pendiente de la compra. Reinviertes el resto.
¿Puedo comprar la nueva vivienda antes de vender la antigua?
Sí. Vale haberla comprado en los 2 años anteriores a la venta, si usas el dinero de la venta para pagarla.
¿Qué pasa si reinvierto más de lo que obtengo?
Nada especial: la exención llega al 100 % de la ganancia, no más. El exceso no da ninguna devolución.
¿Hay que pagar el impuesto al vender, antes de reinvertir?
No hay retención al vender. Se declara en la renta del año siguiente, y si aún no has reinvertido, indicas tu intención de hacerlo.
¿Sirve también para una segunda residencia?
No. La exención solo vale para la vivienda habitual, tanto la que vendes como la que compras.