En resumen
- Si compraste por 150.000 € y permutas un inmueble de 300.000 € por otro de 320.000 €, la ganancia es de 145.000 € y el IRPF, de 32.230 €.
- Esa ganancia sale del mayor de los dos valores de mercado menos lo que te costó, con gastos y mejoras; no depende de que cobres dinero.
- Con 20.000 € de diferencia a pagar, 5.000 € de gastos y el impuesto, necesitas poner unos 57.230 € de tu bolsillo.
- La plusvalía latente es la ganancia que ya tiene tu inmueble sin vender; la permuta la hace efectiva y la declaras en la renta del año siguiente.
¿Cómo tributa una permuta de inmuebles?
Una permuta de inmuebles tributa como una venta: la ganancia es el mayor de los dos valores de mercado menos lo que te costó el inmueble que cedes. Esta calculadora es solo para España y para el IRPF (el impuesto sobre la renta de las personas físicas).
La Ley 35/2006 del IRPF lo dice en su artículo 37.1.h: en la permuta, la ganancia se calcula con la diferencia entre el valor de adquisición del bien que cedes y el mayor de estos dos valores: el de mercado de lo que entregas o el de mercado de lo que recibes. No hace falta que cobres dinero: la ganancia tributa igual.
La plusvalía latente es la ganancia que tu inmueble ya tiene sobre el papel, pero que no has cobrado ni declarado. Mientras no lo cedas, está dormida. Al permutar, se hace efectiva.
Cómo usar la calculadora
- Precio de compra. Lo que pagaste por el inmueble que cedes.
- Valor de mercado de lo que entregas y de lo que recibes. Lo que valdría cada uno en una venta normal. Si hay tasación o escritura, úsala.
En Opciones avanzadas están los gastos de la compra (notaría, registro, ITP o IVA), las obras y mejoras, las amortizaciones (solo si lo alquilaste), los gastos de la transmisión que pagas tú, otras rentas del ahorro del año y la casilla de vivienda habitual.
Fórmula
Valor de adquisición = compra + gastos de compra + mejoras - amortizaciones Ganancia = el mayor de los dos valores de mercado - valor de adquisición - gastos de transmisión Diferencia a compensar = valor de lo que entregas - valor de lo que recibes IRPF = escala del ahorro sobre la ganancia que tributa Liquidez neta = diferencia a compensar - IRPF - gastos de transmisión
Si la diferencia sale positiva, la cobras; si sale negativa, la pagas. El IRPF usa la escala del ahorro: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % a partir de ahí. Es la suma de la parte estatal (artículo 66) y la autonómica (artículo 76), que usan la misma escala.
Ejemplo: cambias un inmueble de 300.000 € por uno de 320.000 €
Compraste el inmueble por 150.000 €, pagaste 12.000 € de gastos y 8.000 € de obras. Pagas 5.000 € de gastos al cederlo y pones 20.000 € de diferencia.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor de adquisición | 170.000,00 € |
| Valor de transmisión (el mayor) | 320.000,00 € |
| Gastos de la transmisión | 5.000,00 € |
| Ganancia patrimonial | 145.000,00 € |
| IRPF | 32.230,00 € |
| Diferencia que pagas | 20.000,00 € |
| Liquidez que te falta | 57.230,00 € |
La plusvalía latente de lo que cedes era de 130.000 € (300.000 € menos 170.000 €). Al recibir un inmueble de más valor, la ganancia sube a 145.000 € una vez restados los gastos. El impuesto es el 22,23 % de la ganancia: de cada 10 € que ganas, unos 2 van a Hacienda.
Plusvalía latente y liquidez
La permuta es un problema de liquidez: pagas el impuesto sin haber vendido nada. En el ejemplo no cobras, sino que pagas 20.000 € de diferencia, y además debes 32.230 € al declarar. Por eso es fácil quedarse corto de efectivo.
- Si cobras diferencia, te ayuda a pagar el impuesto. Si la pagas, se suma a lo que te hace falta.
- El IRPF se paga al presentar la declaración de la renta del año siguiente: tienes tiempo, pero no se perdona.
- Si el inmueble que cedes es tu vivienda habitual y el que recibes también lo será, se excluye la parte proporcional a lo que reinviertes (artículo 38.1). Con la casilla marcada y valores de 300.000 € y 320.000 €, no tributas.
- Si la permuta sale con pérdida, no pagas IRPF; esa pérdida solo se compensa con otras ganancias patrimoniales.
Qué no incluye
- El impuesto de la propia permuta (ITP o IVA y AJD): se paga aparte, por cada inmueble.
- La plusvalía municipal, salvo que la sumes a los gastos de la transmisión. Puedes calcularla con la calculadora de plusvalía municipal.
- Los coeficientes para inmuebles comprados antes de 1995 (mira los coeficientes de abatimiento).
- El mínimo personal y familiar, las deducciones y las exenciones por edad.
- Qué valor de adquisición tendrá el inmueble que recibes en una venta futura: pregúntalo a un profesional.
Si lo que haces es vender y no permutar, usa la calculadora de IRPF por vender una vivienda; para saber si la reinversión te sirve, la de reinversión en vivienda habitual.
Preguntas frecuentes
¿Pagas impuestos si permutas un inmueble sin cobrar dinero?
Sí. En el IRPF la permuta cuenta como una transmisión y la ganancia tributa aunque no entre efectivo. Solo la reinversión en tu vivienda habitual puede excluir de tributar la ganancia, total o en parte.
¿Qué valor se usa para calcular la ganancia de una permuta?
El mayor de los dos valores de mercado: el del inmueble que entregas y el del que recibes. De ahí se resta el valor de adquisición del inmueble que cedes, con gastos de compra y mejoras.
¿Qué es la diferencia a compensar?
Es el dinero que se paga para igualar los dos valores. Quien cede el inmueble de más valor la cobra y quien lo recibe la paga. En esta calculadora sale de restar los dos valores de mercado.
¿Qué es la plusvalía latente?
Es la ganancia que ya tiene un inmueble sin haberlo vendido: su valor de mercado menos lo que te costó. Se hace efectiva, y tributa, cuando lo transmites o lo permutas.
¿Cuándo se paga el IRPF de una permuta?
Con la declaración de la renta del año en que firmas la permuta, que se presenta el año siguiente. Conviene guardar el efectivo, porque la permuta no te lo da.
¿El resultado es una cifra oficial de Hacienda en una permuta de inmuebles?
No. Es una estimación educativa con la ley del IRPF, sin deducciones ni tu situación personal. Antes de firmar una permuta de inmuebles, revisa los valores con un notario o un profesional fiscal.